Archives mensuelles : août 2016

Le métier de photographe immobilier et le marché de la photographie immobilière traditionnelle et de luxe

Un long article personnel pour vous expliquer le métier de photographe immobilier, du marché de la photo immobilière, dans le traditionnel mais aussi dans le luxe. Comment le marché se porte-t-il ? Qui prend des photos dans l’immobilier ? A quel prix ? Combien gagne un photographe immobilier dans le traditionnel et dans le luxe ? Quelles sont les compétences exigées pour chacun des secteurs ?

Je dirais qu’il existe 3 types de photos immobilières :

  • Les photos immobilières gratuites (pour les propriétaires de biens à la vente ou des agents immobiliers)
  • Les photos immobilières payantes mais pas chères (70% du marché dont les locations saisonnières)
  • Les photos immobilières haut-de-gamme et de luxe

En fonction de ceux qui les créent, la qualité convient à l’activité propre aux acteurs du marché.

  1. Les photos immobilières gratuites :

Elles sont réalisées par des non professionnels qui sont des propriétaires ou des agents immobiliers qui se chargent eux-mêmes de prendre les photos du bien à la vente ou à la location. En général, l’optique grand angle est unique, de l’ordre de 24mm pour donner l’impression d’espace. Les appareils sont de type Compact ou hybride. Il est rare de trouver des reflex car ils sont assez onéreux et demandent une expertise à la fois en prise de vue comme en post-prodution.

Les propriétaires ou les agents s’équipent en matériel photo en moyenne de l’ordre de 250€ TTC jusqu’à 400€ TTC, ce qui est largement suffisant, quand ils ne sont pas déjà équipés pour leurs besoins personnels. Ils utilisent donc déjà du matériel qu’ils ont en leur possession et c’est ce que je préconise. Ils connaissent bien leur matériel et y sont habitués.

Les compacts sont maintenant pensés pour fonctionner en tout automatique pour les non experts, certains ont même la fonctionnalité HDR intégrée en une seule prise, l’appreil fait tout tout seul et le résultat est vraiment intéressant. Le résultat est très satisfaisant et c’est très relatif quand on constate la qualité médiocre des photos présentées sur les sites de vente immobilière en France. Pour un photographe c’est juste incompréhensible de vendre son appart ou sa villa avec de telles photos mais il semble que cela se vend et c’est le principal.

Avec une recherche ciblée sur internet, les photographes amateurs peuvent prétendre améliorer considérablement la qualité de leurs photos à partir de conseils avisés figurant sur des blogs de vulgarisation sur la photo immobilière pour le grand public ou sur des sites de professionnels comme ici.

Cette cible a donc besoin de conseils simples et adaptés à leur matériel. Un agent immobilier, même s’il est conscient que la qualité des photos est primordiale pour attirer le client, ne fera jamais le pas vers le photographe, sauf dans de très rares cas où l’agent est lui-même amateur de photo. Si un agent ou un propriétaire décide de photographier lui-même le bien à la vente, il faudra lui éviter de faire des erreurs de bon sens en post-production, étant entendu que les agents savent déjà cadrer au grand angle et au niveau de leur poitrine, sur un trépied de préférence. La séance se passe en 5 à 10 minutes maxi car leur temps est précieux.

Avec ce peu de temps dont ils disposent, inutile de vous stipuler que tous les conseils résideront sur la post-production. En pratiquement 3 réglages de base, ils obtiendront les résultats escomptés. Il suffira de mémoriser ces réglages pour les réutiliser par la suite.

Bonne nouvelle : si vous êtes agent immobilier ou propriétaire et que vous souhaitez des conseils par téléphone, ils sont GRATUITS dès lors que le coup de fil ne dépasse pas 30 minutes ! Profitez-en. Je me ferai un plaisir de répondre à vos questions avant l’achat d’un appareil, sur la prise de vue et/ou la post-production. Je sais que mon travail ne convient pas aux agences immobilières traditionnelles ou aux propriétaires possédant des biens au-dessous de 400 000€. Alors profitez de mes conseils en toute amitié, j’adore conseiller et aider les autres, c’est ma passion ! 06 25 89 11 04. 

 

2. LES PHOTOS IMMOBILIERES PAYANTES MAIS PAS CHERES

 

Si vous voulez faire appel à un photographe professionnel pour mettre en valeur un bien à la vente ou à la location, une nouvelle tendance se dessine actuellement. Autrefois, faire appel à un photographe immobilier coûtait très cher, mais à présent, avoir des photos de qualité pour des prix qui défient toute concurrence est tout à fait possible !

Plusieurs agences comme Pixcity basée à Toulouse, se spécialisent sur le marché et font appel à des photographes professionnels qui délivrent un service de qualité dans un rayon de 30 km, à des tarifs qui oscillent entre 125€ HT et 350€ HT. 125€ est le tarif unique pour une prestation de photographe immobilier. L’agence s’occupe de recruter en 48h un photographe spécialisé dans l’immobilier, ou bien dans la photo d’architecture, dans le secteur des promoteurs, des professionnels du bâtiment pour les suivis de chantier et même dans l’hôtellerie !

A 125 € HT vous aurez droit à des photos de qualité et retouchées. Auparavant, Pixcity avait limité ces prestations à 5 photos mais a changé depuis peu sa politique commerciale en décidant de livrer un reportage photo complet quelle que soit la taille du bien. Très bonne initiative car pourquoi se limiter ? De plus, dans la mesure où vous n’aurez guère besoin de plus de photos pour un bien de petite surface comme un studio ou un deux pièces, cela ne change pas vraiment grand chose, les agences ne mettent pas trop de photos sur leur site car il faut susciter une visite. Si vous avez trop de photos cela peut être une arme à double tranchant. L’offre rencontre alors la demande dans le secteur et c’est une excellente formule pour les propriétaires et les agents immobiliers. Les photos auront un impact certains pour pas cher.

Chez Pixcity, dans les autres secteurs comme par exemple l’architecture ou l’hôtellerie, le service démarre à 150€ HT, puis 250€ HT et enfin 350€ HT. Qui dit mieux ? 🙂 Le service est rapide, efficace et encore une fois de qualité. Le HDR est utilisé, le flash déporté est employé et les cadrages sont étudiés, pour ne pas dire impeccables. Vous n’aurez donc plus d’excuses si vous décidez de mettre un bien à la vente et d’investir un peu dans des photos professionnelles. Vous allez vendre plus cher et plus vite. Si vous êtes dans ce genre de cas et que vous habitez près de Toulouse, je vous conseille d’étudier sérieusement la question. J’ai vérifié la qualité des photos car dans notre métier, il n’est pas rare de trouver des charlatans mais pour cette société, si j’en juge par la qualité des photos exposées, il est évident que les photographes sont des professionnels.

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Quand le bien est proposé à la location saisonnière, on rencontre parfois de belles surprises où les propriétaires ont investi dans de belles photos car l’activité touristique ne peut faire l’économie de photos attractives. En général, ce type de prestations oscille entre 450€ HT et 800€ HT pour un reportage complet, 600€ HT étant la norme, plus le déplacement. En général, les propriétaires cherchent un photographe près de chez eux pour économiser ce surcoût. A ce prix, vous n’aurez pas de drone ni de film, peut-être un panoramique au mât mais en général cela convient parfaitement. Ces services sont proposés en options. C’est le tarif pratiqué également pour l’hôtellerie en 2*, parfois 3* si l’établissement n’est pas trop grand.

Les prestations proposées font appel à un matériel semi-professionnel de bonne facture et la qualité est au RV, sans qu’elle ne soit hors-norme. Souvent, le photographe n’est pas ce que l’on appelle un créatif ou un artiste, c’est clairement un professionnel qui ne deviendra pas riche avec cette activité et qui shoote ce qu’il doit shooter dans l’intérêt du client. On fait appel à ses services pour des questions de budget serré et il le sait. L’avantage est d’être libre, de ne dépendre de personne et de pouvoir profiter de son autonomie. Comme ce ne sont pas de gros projets avec les meilleurs professionnels de l’image, il est amené à faire beaucoup de choses. Il peut proposer des services nouveaux comme de la visite virtuelle de qualité moyenne mais qui a le mérite d’exister et de permettre de visiter le lieu virtuellement, avec ou sans lunettes VR.

Pour information, sachez qu’à partir du 4*, il faudra compter 1200€ HT en moyenne pour 3 jours de travail.

Dans le luxe et les Palaces par contre, les photographes sont peu nombreux et les meilleurs se répartissent le marché. Nous le verrons dans la 3ème partie de cet article.

3. LES PHOTOGRAPHIES IMMOBILIERES HAUT DE GAMME :

Nous y voilà ! 🙂 Je l’entends d’ici, vous vous posez la question cruciale : “Combien gagne un photographe immobilier de luxe et de prestige ? Est-ce que cela vaut le coup d’investir et de se lancer ?” Avant de répondre (car je ne vais pas me défiler, je vais y répondre !) permettez-moi de rectifier un peu l’approche ! La vraie question à se poser est la suivante quand on est photographe spécialisé dans l’immobilier de luxe : “Ai-je le talent et les compétences nécessaires pour mettre en valeur un bien haut-de-gamme ?” Si la réponse est oui, vous DEVEZ investir car sans matériel photographique haut-de-gamme vous ne réussirez pas. Ne vous posez pas plus de questions que cela. Cela sous-entend qu’il va falloir le rentabiliser.

Vous l’avez compris, on fait appel à un photographe spécialisé dans l’immobilier de luxe pour sa maîtrise technique et son univers artistique. Si un photographe quidam arrive à reproduire ce que le photographe très bien payé photographie, il y a fort à parier qu’il vous faudra un plan B dans cette activité ! 🙂 Le but est d’employer un oeil, un artiste, une vision du monde mais aussi un grand professionnel qui maîtrise toutes les facettes de son métier.

Cet univers et ces compétences viennent à la rencontre d’architectes d’intérieur de grand talent, de décorateurs, de créateurs et de promoteurs immobiliers qui évoluent dans un secteur où l’image est capitale car les enjeux et les investissements financiers sont très importants, sans parler des hôtels-restaurants de renommée internationale comme les Relais & Châteaux par exemple. La clientèle est exigeante et vous n’aurez pas le loisir de déplaire une seconde fois, il faut le savoir…

Aimer le luxe et servir le Beau, c’est la base :

C’est un monde qu’il faut connaître et, je le dis sans sourciller, aimer. Personnellement, j’aime le luxe, mais dans l’acception de Victor Hugo qui voyait de la beauté en toutes choses ou bien encore selon la vision de Baudelaire qui n’eut de cesse de déclamer qu’ici tout est calme, luxe et volupté !… Donc il faut aimer la quiétude et la beauté des grands hôtels, des somptueuses villas de la Côte d’Azur, les très bonnes tables étoilées et leurs grands Chefs (Français évidemment ! 🙂 ). Vous me direz, il y a pire comme environnement de travail 🙂 De plus, quand on connaît ce monde du luxe, on est loin des clichés de l’argent facile, de la malhonnêteté, des mafias. Il y en a, évidemment, mais dans des établissements qu’il faut photographier, les 90% des gens que j’ai fréquentés dans ce métier, étaient d’immenses titans de travail à plus de 50 heures par semaine ! Ce sont de grands entrepreneurs avec de lourdes responsabilités. Les risques encourus sont énormes. Il est normal qu’à ce niveau de risques, les rémunérations soient à la hauteur des enjeux. Je pense en particulier au très regretté chef Bernard Loiseau pour lequel je voue une sincère et authentique admiration. Mon ami Arnaud Frich, le célèbre photographe et formateur, a eu la chance de photographier un de ses établissements, tenu à présent par son épouse. Ce n’est pas une simple prestation à quelques milliers d’euros, c’est un honneur, un privilège. Ce n’est donc pas qu’une question d’argent, c’est un travail de passionnés qui cherchent à se hisser à un niveau d’excellence personnelle, à l’image des Meilleurs Ouvriers de France…

L’adage qui circule dans mon métier est qu’il vaut mieux employer un spécialiste très cher mais dont on est sûr de l’impact de ses photos plutôt que d’économiser pour un résultat moyen. Les pertes seraient colossales. A ce niveau d’exigence, il faut savoir employer les meilleurs photographes disposant d’une excellente réputation, qui utilisent le meilleur matériel, si possible à la pointe des nouvelles technologies, capables de travailler en équipe et surtout de faire preuve d’un professionnalisme hors-pair. La 3d en fait partie, comme le drone, les films et bientôt la réalité augmentée, une sorte de super interactivité pour encore plus de personnalisation, de projection du prospect haut-de-gamme dans un lieu luxueux.

LES TARIFS POUR UN REPORTAGE PHOTO DANS L’IMMOBILIER DE LUXE :

Les tarifs pour un photographe immobilier de luxe se calculent à la journée de travail. Sur la Côte, nous sommes entre 500€ et 800€/journée. Personnellement, je suis à 800€ HT/journée.

Pour un reportage complet sur la Côte, il faudra donc compter 1 journée de shooting + 1 jour de post-production. En réalité, nous passons beaucoup plus de temps mais le client ne comprendrait pas que nous facturions tout ce temps passé à la post-production car il ne voit pas le travail que cela représente qui est colossal, en plus d’être une réelle et rare compétence.

Il faut compter, c’est impératif, cette journée de post-prod car rappelez-vous que vous ne vendez pas une simple journée de travail mais une encore une fois une compétence spécifique, un matériel que peu utilisent et une disponibilité totale ainsi qu’une garantie de résultat par contrat. Il faut être expert dans les domaines de la photographie immobilière de luxe mais aussi dans la retouche photo. Vous devez être capable de répondre techniquement et artistiquement à toutes les demandes.

Ce tarif ne comprend pas le reportage de nuit qui est en sus. Il n’y a pas d’augmentation pour cause de travail en soirée. Comptez 800€ HT de plus. La post-prod est offerte par contre.

Il se peut que, suivant les projets, on fasse un forfait, cela dépend du lieu et de la récurrence du client à vous faire travailler, c’est normal.

LES TARIFS POUR LA VISITE VIRTUELLE :

Certains confrères proposent plusieurs tarifs en fonction des besoins. Le tarif de base se situe aux alentours de 130€ HT la vue 360° sans le 180° c’est à dire sans que l’on puisse aller vers le sol ou vers le ciel. Le fait d’enlever le trépied complexifie grandement la réalisation et il n’est pas rare de voir de grosses “capsules” sur le sol avec le nom du photographe ou de l’établissement car le photographe n’a pas enlevé le trépied. A ce tarif-là vous n’aurez pas non plus le détourage des fenêtres.

Ensuite, certains proposent un autre prix, plus poussé, avec le 180° mais sans le détourage des fenêtres. Comptez 190€ HT/vue.

Enfin la totale : 360° x 180° + détourage des fenêtres = 250€ HT/vue

Si le photographe utilise le HDR, c’est encore plus cher car une visite virtuelle c’est théoriquement 6 photos horizontales pour former le 360° et 2 supplémentaires pour le ciel et le sol. En HDR, la technique consiste à assembler 3 photos pour obtenir une seule photo parfaitement équilibrée. La technique est simple : vous avez la photo correctement exposée + 1 photo sous-exposée + 1 photo sur-exposée. En passant par un logiciel spécialisé comme Photomatix, vous assemblez ces 3 photos automatiquement. Cela prend du temps pour chaque photo. En visite virtuelle en HDR, il faut faire cette manip multipliée par 8 pour une seule vue ! Et qu’en vous en avez 10 commandées, vous avez intérêt à être organisé. Là, on peut se positionner à 500€ HT et quelques confrères vont jusqu’à 700€ HT/vue. J’avoue n’avoir jamais tenté ce tarif que je juge prohibitif.

Personnellement, je suis à 400€ HT/vue pour la totale. Je ne propose que ce tarif car je ne me sens pas de livrer un travail en-dessous de mes standards de qualité. Pour le HDR, cela dépend du lieu. La technique du HDR convient à la vieille pierre comme je l’ai fait pour le Château de Mirambeau, visite virtuelle visionnée dans le monde entier depuis sa création :

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Ou bien encore pour le Château de Puymartin qui était l’endroit idéal pour proposer une visite 360° ludique au caractère très ancien :

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Par contre, dans l’immobilier design et contemporain le HDR est déconseillé, à part parfois pour la partie des fenêtres quand vous rencontrez des difficultés mais sinon le reste doit être réalisé avec des photos traditionnelles comme ici pour la villa de luxe sur la Côte d’Azur :

Villa de luxe fren Riviera luxury villa

Ensuite, le gros avantage quand on est comme moi expert Photoshop et retouche, c’est de pouvoir s’occuper entièrement du graphisme que je facture 500€ HT en sus, suivant la difficulté du travail effectué. Je peux arriver à créer des visuels très complexes et différents dans les styles demandés, comme dans le Château de Mirambeau par exemple où j’ai pu réaliser entièrement la charte graphique et le design, le choix de la police de caractères etc. J’ai tout réalisé.
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La maison forte de Reignac m’a également permis de m’exprimer complètement dans mon design de visite virtuelle 360° :

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UTILISER UN MATERIEL PHOTOGRAPHIQUE ADEQUAT

Passées ces considérations philosophiques, entamons à présent l’aspect technique. Qui dit luxe, dit approche personnelle et originalité. Dans l’immobilier, 90% des erreurs que je rencontre auprès des photographes, est de ne pas faire preuve d’originalité, d’angles de prise de vue différents, avec des optiques peu utilisées en architecture. Je pense que c’est une erreur. Très vite, venant du portrait d’art, je me suis exprimé dans les flous artistiques, les fameux bokeh.

Je vais vous montrer quelques images que j’ai réalisées et qui ont la vocation de montrer des lieux avec un autre regard que de simples angles de prises de vues pour montrer l’espace. Vous verrez l’avant et l’après. Même sans retouche, le 85mm 1.2 de Canon délivre de très belles images. Il suffit “simplement” de les arranger un peu mais je dirais que le talent se situe surtout dans le fait d’avoir vu l’angle original. Cela sous-entend de bien connaître son matériel, de l’avoir utilisé des centaines de fois, pour savoir ce qu’il va donner à certaines heures, sous certaines lumières et ambiances.

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Image brute sans retouche.
Heure : 9h10 le 19/05/2015 – ISO 100 – 85mm – f/1,6 – 1/500s – Temp : 4 440 Kelvin

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Débouchage des ombres et redressement de la photo + traitement personnel. Le grand espace en haut est prévu pour de la publicité pour le lieu avec une élégante police de caractères

Le but des photos de détails au 85mm 1.2

Les photos prises au 85mm peuvent parler d’elles-mêmes ou peuvent également être utilisées dans des triptyques artistiques, triptyques que je livre systématiquement dans mes reportages :

triptyque-2

Le but est donc avant tout de donner une identité au lieu, “faire magazine de déco”

Mon conseil : négocier un temps nécessaire de shooting  et à des heures spéciales, comme le matin de très bonne heure ou en fin d’après-midi. restez le temps nécessaire, seul de préférence pour vous imprégner du lieu.

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Image brute sans retouche.
Heure : 9h30 le 19/05/2015 – ISO 100 – 85mm – f/1,6 – 1/500s – Temp : 4 560 Kelvin

C’est une des images qui m’a servi à créer le triptyque

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Fichier retouché. Les droites ont été redressées et j’ai appliqué le même traitement sous Lightroom (virage partiel) pour obtenir une cohérence dans l’ambiance générale des photos.

Autre exemple :

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Image brute sans retouche.
Heure : 8h26 le 19/05/2015 – ISO 100 – 85mm – f/1,6 – 1/2000s – Temp : 4 480 Kelvin

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Version définitive

triptyque-14

Mettez l’accent sur les finitions avec de jolis flous, jouez avec les couleurs, les formes, les prises de vue au 17mm et au 85mm, avec les couleurs complémentaires, pourquoi pas en noir & blanc comme plus bas ?

photo d'architecture

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changez d’angle comme ci-dessous

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[TUTO] Retoucher ses photos en photographie immobilière de luxe

Une image valant mille mots, voici quelques exemples de photos prises avec du matériel professionnel, à savoir le 5d Mark III de Canon couplé à l’objectif spécial architecture le 17mm Canon à décentrement. Grâce à ses qualités, de simples curseurs bougés sur Lightroom ont permis d’arriver à ce résultat représentant presque 85% du rendu final.

PHOTO 1

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Image brute sans retouche.
Heure : 7h41 le 19/05/2015 – ISO 100 – Focale : 17mm – f/11 – Vitesse : 1/20s –  : 6067 Kelvin

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j’ai récupéré toutes les infos du ciel et la retouche ultérieure est simplifiée. Le ciel a été ravivé et il ne me restera plus qu’à supprimer les nuages, enlever le bout du transat en bas à gauche, à réchauffer l’ensemble et à recadrer comme plus bas.

Villa de luxe French Riviera

Photo finale.
Le client m’a demandé d’enlever sur Photoshop le débord sur la piscine à débordement car il était prévu mais pas encore réalisé. J’ai enlevé quelques bateaux qui “perturbaient” la lecture de la photo.

Villa de luxe Frendh Riviera

Il est important de revenir sur les lieux pour des photos de nuit. Le même emplacement à une heure différente donne des lumières incroyables, à condition bien entendu que votre contrat comprenne un reportage jour et nuit.

PHOTO 2

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Image brute sans retouche.
Heure : 8h17 le 19/05/2015 – ISO 100 – 17mm – f/11 – 1/50s – Temp : 6 067 Kelvin

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Même réglages que la précédente et recadrage. J’ai réchauffé un peu le tout pour rendre la belle lumière matinale sur la côte d’Azur au mois de mai.

PHOTO 3

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Image brute sans retouche.
Heure : 9h19 le 19/05/2015 – ISO 100 – 17mm – f/11 – 1/30s – Temp : 4 500 Kelvin.
J’ai fait attention à ne pas griller la lumière sur le canapé pour la récupérer ensuite en shootant toujours suivant la technique de l’exposition à droite.

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En baissant les hautes lumières et en augmentant les basses sur Lightroom,
j’ai équilibré la luminosité grâce à la taille de mon capteur. 2 curseurs ont suffi.

PHOTO 4

Chambre bedroom villa de luxe fren Riviera

Image brute sans retouche.
Heure : 10h46 le 19/05/2015 – ISO 100 – 17mm – f/11 – 1/20s – Temp : 4 900 Kelvin

Chambre bedroom villa de luxe fren Riviera

Là aussi, j’ai récupéré les basses lumières et j’ai neutralisé un peu la température de couleur pour la descendre à 4300 K. Elle reste chaleureuse et non bleutée. Il ne me restera plus qu’à retoucher les voilages avec un fichier sous exposé.
A noter qu’à partir du mois de juin, il sera plus difficile de récupérer les voilages en raison d’une lumière trop forte à cette heure-ci. Il faudra shooter plus tôt.

Photo définitive retouchée :

Chambre bedroom villa de luxe fren Riviera

PHOTO 5
Détourer les fenêtres

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Image brute sans retouche. (photo pour l’intérieur)
Heure : 10h43 le 19/05/2015 – ISO 100 – 17mm – f/11 – 1/25s – Temp : 4 800 Kelvin

(Photo pour l’extérieur  sous-exposée)

Comme la lumière commençait à devenir forte à près de 11h, j’ai shooté pour les extérieurs afin d’assembler les deux images sur Photoshop. A noter que j’ai changé la température extérieure à 5 200 Kelvin et j’ai bien accentué la vibrance pour faire ressortir les bleus.

Photo finale retouchée :

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PHOTO 6

Villa de luxe French Riviera luxury villa French Riviera

Image brute sans retouche.
Heure : 11h11 le 19/05/2015 – ISO 100 – 17mm – f/11 – 1/100s – Temp : 5 800 Kelvin

Villa de luxe French Riviera luxury villa French Riviera

Photo finale retouchée sous Lightroom

Processus sur Lightroom :
Titoriel photo immobilière de luxe et de prestige

La photo brute sous Lightroom doit être récupérée en basses et hautes lumières

Titoriel photo immobilière de luxe et de prestige

En touchant les curseurs des basses et hautes lumières, j’arrive à les récupérer grâce à mon capteur 24 x 36 du Canon 5d Mark 3. J’ai augmenté aussi la T° de couleur.

Titoriel photo immobilière de luxe et de prestige

Je ravive un peu le tout à ma convenance dans la partie saturation et luminance

Titoriel photo immobilière de luxe et de prestige

Et j’ai changé exceptionnellement le profil de couleur en Paysage (Landscape) pour booster la couleur. En général, j’utillise mon propre profil ICC de mon appareil calibré avec la charte de X-Rite Color Checker Passport que vous trouverez ici mais l’heure étant déjà avancée dans la matinée, le profil ne ravivait pas suffisamment l’ambiance générale.

Image finale assemblée avec une autre photo pour obtenir un panorama depuis la terrasse : (assemblage avec AutopanoGiga de Kolor)

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