Archives mensuelles : octobre 2019

Pourquoi les photos des annonces immobilières sont-elles si moches ? Et pourquoi vont-elles le rester ?

Avez-vous remarqué la qualité plus que médiocre des photos immobilières d’une manière générale en France ? Pourquoi une telle différence de qualité avec les Etats-Unis réputés pour la qualité professionnelle de leurs visuels ?

J’ai cherché à comprendre ce qui me semblait incompréhensible en tant que photographe mais aussi en tant que prospect frustré quand je cherche personnellement un bien immobilier à acheter mais également en tant que propriétaire qui a confié plusieurs biens à des agents immobiliers.

Parfois, les biens à la vente coûtent plusieurs centaines de milliers d’euros mais cela n’empêche pas l’agence, malgré les 5, 6, 7% et plus de commissions, de continuer à délivrer et diffuser des photos brutes faites maison, mal éclairées, mal cadrées, avec les fenêtres grillées, prises souvent au smartphone ou avec des appareils adaptés type reflex d’entrée de gamme mais sans post-prod du tout, en quantité insuffisante. Le résultat qualitatif est catastrophique et la frustration des internautes est à son plus haut niveau ! Mais pourquoi un tel jeu de massacre ? 🤔

Lorsqu’on est propriétaire, on pense immédiatement que l’agence n’est pas professionnelle et ne va pas mettre le paquet sur notre bien. Les propriétaires ont d’ailleurs contre-attaqué et font confiance désormais de plus en plus à des plateformes qui s’occupent de toute la partie « visuels et communication » moyennant une somme forfaitaire unique. On trouve dans ces packages des photos prises par des photographes professionnels, de la visite virtuelle 360° et pour les plus ambitieux, de la visite virtuelle en 3D Matterport + un mini film de présentation du bien. Les propriétaires font les visites et vendent à la place des agents, pour 2000€ TTC, que le bien fasse 150 000, 300 000 ou 800 000€ et parfois plus ! Cela représente une économie substantielle pour les propriétaires.

Faisons un simple calcul : imaginons un bien immobilier à 450 000€ x 5,5% de commission d’agence = 24 750€ !
Le calcul est vite fait. Avec les nouvelles plateformes de mise en relation Prospects/Propriétaires et les vitesses de connexion, à priori, un tel d’écart est injustifiable. Les agents immobiliers, s’ils ne changent pas leur méthode de diffusion de biens sont littéralement en danger de mort. 

Dans un tel contexte concurrentiel, on aurait pu s’attendre à un sursaut qualitatif des visuels de la part des agences pour se démarquer et ne pas risquer la faillite. Mais il n’en est rien. Pourquoi ?

Dans cet exemple de photo que j’ai tirée de la machine Matterport lors d’un de mes reportages, on voit clairement qu’un tel visuel est quand-même plus vendeur que s’il avait été pris par l’agent immobilier peu expérimenté en matière de photo.

Enquête sur un phénomène incompréhensible de prime abord mais qui se justifie lorsque nous possédons tous les éléments de compréhension du marché sur le terrain.

Beaucoup de photographes axent grossièrement leur communication sur le fait que de beaux visuels en immobilier font vendre. Ils croient à cet argument tel un Graal pour cibler les agences immobilières et tous les acteurs de l’industrie de l’immobilier. En réalité, ils sont en train de vous confier qu’ils ne connaissent pas bien le terrain. Cette donnée de qualité des photos dans une agence est prouvée par toutes les études sérieuses en immobilier. Pourquoi le virtuel représente désormais plusieurs centaines de millions de dollars par an ?

Le virtuel remplace le réel :

Nous allons parler de philosophie et de capitalisme cher à Marx. Et c’est à ce moment précis que vous vous demandez ce que vient faire le théoricien du capitalisme dans un article sur le business de l’immobilier. Vous êtes sur le point de zapper cet article pour aller sur Facebook, sur votre smartphone ou sur un autre réseau social. C’est là où vous donnez raison à Marx ! Si on veut s’intéresser à un marché et donc à un business, il faut essayer de le théoriser et de l’analyser sociologiquement. Marx avait tout simplement compris que le capitalisme transformait tout en marchandise. C’est parce que le capitalisme a détruit la nature qu’il nous la revend virtuellement en écologie pour en faire du profit. Il a détruit le rapport social et il nous le revend chèrement sous forme de réseaux sociaux artificiels créés par lui pour en faire du profit à partir du narcissisme humain. Idem pour les rapports amoureux qui sont théoriquement gratuits mais qu’il s’évertue à transformer via les plateformes de rencontres virtuelles qu’il contrôle pour mieux nous les revendre et le recréer artificiellement !

Dans ce contexte virtuel, les visites immobilières physiques avec un agent changent de perception, c’est dépassé, d’où les visites virtuelles en 3D Matterport qui ne peuvent que cartonner dans les années à venir car elles ont inventé le concept de « jumeau digital ». A partir d’un bien existant, vous pouvez vous y balader comme bon vous semble virtuellement, triturer le bien sous tous les angles et vous y téléporter en un clic !

Le décor est donc planté : nous vivons donc une époque unique dans toute l’histoire de l’humanité : le virtuel remplace désormais, dans nos esprits, le réel car il n’a aucune limite. Il coûte peu cher et permet des contacts rapides et précis à des milliers de kilomètres et donc le capitalisme s’en empare car il va créer du profit considérablement, c’est inévitable. Il n’y a qu’à voir els chiffres de croissance de l’IA et du monde des jeux vidéos, des réseaux sociaux etc.

Trève de philosophie, redevenons plus terre-à-terre :

Que peut-il bien se passer dans la tête d’un agent immobilier lambda pour diffuser 3 ou 4 photos médiocres d’un bien immobilier tout en espérant de bonne foi donner toute l’information après qu’il ait eu le contact téléphonique ? Espère-t-il vraiment gagner sa vie dignement avec l’immobilier avec de telles pratiques datées de 30 ans ? La réponse est oui ! Malheureusement.

Nous avons pourtant démontré que l’internaute aujourd’hui était plus exigeant car le virtuel des réseaux sociaux cherche à le valoriser et à cibler plus efficacement l’objet de sa convoitise narcissique J L’internaute va le partager plus facilement sur Facebook ou Instagram et faire profiter son entourage virtuel, mettre sa vie en scène, entourage qu’il ne connait souvent pas dans la vraie vie.

La visite virtuelle en 3D Matterport comble en réalité 2 demandes nouvelles chez le prospect immobilier, engendrées par la virtualisation de notre réel par le capitalisme de séduction et la société du tout spectacle du XXIe s :

  1. Le prospect veut un dossier complet avec une visite virtuelle en 3D car il n’a pas de temps à perdre en déplacement, avec des plans en 2D pour se projeter et tout personnaliser, mais aussi un maximum de photos de qualité car il se perçoit comme quelqu’un d’important. Pour un agent immobilier, croyez-moi, il l’est ! 🙂 

  2. Quand il a trouvé son bien il va le diffuser massivement sur les réseaux sociaux virtuels qui sont une continuité de son auto-valorisation narcissique. Plus il pourra être fier de sa trouvaille, plus il l’exhibera dans une mise en scène spectaculaire !

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Exemple de photo tirée de la Matterport pour un de mes clients sur Paris
dans un quartier chic du XVIe => Reportage complet

L’erreur stratégique de certains agents immobiliers

Promouvoir le relationnel ou le contact physique sans avoir pris en compte la révolution technologique du virtuel due au capitalisme est une erreur stratégique grave pour les agents immobiliers. Seuls les plus visionnaires et les plus geeks prendront le train en marche. Les autres pourront le prendre ensuite mais ils auront perdu une quantité phénoménale d’affaires immobilières tout simplement parce qu’ils n’auront pas compris que les marchés les plus juteux sont les plus profitables au moment où la loi de l’offre et de la demande est naturellement inversée. Au moment où les autres viendront et lorsque le virtuel immobilier sera la norme, la concurrence sera sur ce marché et il faudra attendre encore la prochaine révolution technologique !

Vous me direz, mais des photos immobilières de qualité ne coûtent pas cher aujourd’hui ? Pourquoi sont-elles toujours d’une qualité si médiocre ?

Le vol des photos par les autres agences :

Entrons dans le vif du sujet, moins philosophique celui-là et plus tabou !
Les agences immobilières françaises sont mises en concurrence avec des agents immobiliers malhonnêtes qui leur volent leurs images en toute décontraction pour les montrer ensuite à leurs contacts !

Vous seriez surpris de leur décontraction ! En réalité, les agences réfléchissent à deux fois avant d’investir dans les nouvelles technologies comme la visite virtuelle en 3D, je le vois tous les jours dans mes formations Matterport, tout simplement parce qu’elles peinent à obtenir des mandats exclusifs de plus de 3 mois. Aux USA, les contrats sont stricts et la majorité des mandats sont exclusifs. Les agences n’hésitent pas à mettre le paquet sur les visuels avec une énergie rare d’entrepreneur acharné. En France, les choses ne sont pas vraiment les mêmes. Les agences auront investi des centaines de milliers d’euros pour des prestataires Matterport ou des photographes professionnels, avec la peur de voir leur investissement capturé illégalement chez des concurrents peu scrupuleux en toute impunité.

Afin de rédiger cet article, je me suis basé sur mon expérience de photographe mais aussi de Formateur Matterport national pour mes stagiaires auprès d’agents immobiliers de tous niveaux, dans toute la France. J’ai pu discuter avec des dizaines d’agents immobiliers qui m’ont confié leur réticence face à ces pratiques. Elles sont un frein véritable pour leur essor et leur business. De plus, certains contrats d’agence stipulent clairement que les photos prises par l’agence sont la propriété des propriétaires ! Ainsi, il n’est pas rare de retrouver, quelques mois plus tard, leurs photos chez des agences concurrentes, sans qu’elles ne puissent légalement intenter quoi que ce soit.

Faire payer en partie les propriétaires :

Il existe à présent une pratique pour éviter que les agences n’aient à débourser par exemple 600 à 700€ pour une visite virtuelle en 3D Matterport avec toutes les photos et les plans en 2D exigés pourtant par les prospects : faire participer les propriétaires. De par mon expérience, le montant s’élève souvent à la moitié de la prestation. Aussi, ce montant sera retiré des frais d’agence à l’amiable. C’est un procédé risqué car il n’est pas clair sur le plan juridique et difficile à caser dans la négociation mais nous n’en sommes plus là ! L’heure est grave pour les agents immobiliers : soit ils offrent ce que le public réclame soit ils mourront c’est aussi dramatique que cela.

Conclusion :

Alors, vous l’aurez compris, mon sentiment est que nous sommes condamnés en France à voir des annonces immobilières avec des photos d’une médiocrité sans nom pour de longues années encore.

C’est triste à dire mais les agents qui ne prennent pas conscience de l’importance des médias de qualité dans la démarche commerciale sont voués à disparaître purement et simplement. Toutes les études sont formelles. Ils vont être ringardisés par les plus ambitieux de leurs concurrents qui eux auront pris le train en marche, auront investi massivement pour justifier leur commission, que ce soit en achetant la machine ou en faisant travailler des prestataires Matterport Service Partner pour une qualité irréprochable. Ils seront de plus concurrencés par les plateformes de particuliers à particuliers.

Certains propriétaires qui résident loin du bien à la vente, s’organisent, à l’heure où j’écris ces lignes, pour concevoir des process de visites physiques suite à des annonces passées sur les plateformes de particuliers à particuliers, auprès de personnes disponibles. Elles suivent un script détaillé et sont payées à l’heure ! Ainsi, si un bien nécessite 10 visites avant d’être vendu, cela correspond à 10h facturées à 20€/h ! Nous sommes loin des 7% généralement de frais d’agence constatés sur le territoire national. Il ne restera plus aux propriétaires qu’à accepter ou refuser des offres à distance.

J’ajoute que ce nombre de visites physiques a tendance à s’atténuer considérablement après que les propriétaires aient investi dans la création d’un « jumeau digital » en 3D grâce à Matterport, de leur bien à la vente. En effet, tous les contacts qui souhaitent visiter physiquement un bien après avoir visionné une visite virtuelle en 3D Matterport sont des prospects hyper qualifiés. Ils viennent pour « sentir » le lieu, apprécier les nuisances éventuelles, parler des derniers détails avant d’acheter car ils l’auront vu cloné virtuellement.

Le futur, quand Matterport deviendra le standard de la recherche immobilière, sera de faire un tri sur le net de biens à la vente et donc à distance, d’après des visites virtuelles en 3D correspondant à nos critères de recherche. Nous aurons pris soin de prendre en compte chaque critère d’après un dossier complet qui nous aura été remis numériquement.

Alors, je souhaite un bon succès à tous les acteurs de l’immobilier qui auront percuté à propos de nouveau marketing de l’immobilier. Quant aux autres, je leur souhaite beaucoup de courage car les temps risquent d’être rudes…