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Tuto Raya Pro 2.0 : Équilibrage luminosité sans rendu HDR pour les photos d’intérieur

Bonjour à tous ! C’est avec une immense joie que je vous présente mon tout premier tutoriel enregistré en août dernier sur mes secrets de pro pour obtenir une exposition parfaite des fenêtres sans utiliser de flash en passant par le logiciel de Jimmy McIntyre, Raya Pro 2.0. C’est un tutoriel qui traite de l’équilibrage de la luminosité sans utiliser le HDR. Raya Pro convient tout à fait pour ce type de retouche naturelle en photographie immobilière de luxe et je vous explique comment faire simplement.

Cette vidéo est exceptionnelle car je lève enfin le voile sur mon identité personnelle puisque je cultivais le mystère jusqu’à présent et puis, sous la pression de mes élèves me le suggérant de plus en plus pour me faire connaître, et surtout avant tout pour aider les autres, j’ai décidé de me lancer !

Bien souvent dans mes formations photo on me demande comment rendre un résultat très naturel avec le HDR. Bien sûr, on peut utiliser cette technique mais si vous voulez vous démarquer en tant que photographe immobilier à succès, je vous conseille d’explorer d’autres techniques et Raya Pro est l’outil idéal pour retoucher vos photos d’intérieur. Le plugin s’intègre parfaitement à Photoshop et il est très facile d’accès. J’avoue qu’il me permet d’accentuer la Thierry Russo-Delattre’s touch ! En immobilier de luxe, les photos d’intérieur sont capitales et leur réussite dépend de plusieurs facteurs dont la démarche elle-même. Si vous partez du principe que le HDR c’est pour les débutants, alors vous avez des chances d’accéder à un niveau supérieur ! On peut même parfois combiner le HDR et le rendu Raya Pro ainsi que celui d’une simple photo.

Je vous avais déjà montré comment créer de belles photos en immobilier de luxe, cet article vient corroborer les premières techniques.

Soyez indulgent car je n’aime pas vraiment me mettre en avant, il y a forcément des imperfections mais si l’on hésite toujours on finit par ne plus rien faire. Par exemple, dans la vidéo, j’ai répété très souvent “finalement” et “concrètement” sans que je ne m’en sois aperçu ! Peut-être que le message inconscient que je voulais communiquer était d’arriver un résultat probant à partir de méthodes concrètes ! 🙂 Promis, la prochaine fois je ferai attention.

Toujours est-il que si cela peut aider des photographes ou des agents immobiliers qui peinent avec la retouche photo,  je veux bien le faire !

Sur le fond, voici les liens (non affiliés je le précise) des logiciels que j’utilise pour les besoins de ce tutoriel :

Enregistrement août 2017

De belles photos n’aident pas à vendre un bien immobilier !

Pourquoi de belles photos n’aident pas à vendre un bien immobilier ?
 
J’avoue que ce titre est savamment provocateur, d’aucuns le qualifieront de « putaclic » mais il est pourtant tout à fait le reflet de ce que je pense. Pratiquement tous les photographes qui prêcheront pour leur paroisse iront de leur litanie habituelle : « une personne désireuse d’acheter un bien immobilier s’attarde avant tout sur les photos (80% est très souvent le pourcentage annoncé). Si elles sont de qualité, vous avez beaucoup plus de chances d’attirer le prospect et de susciter une visite, il est donc primordial de soigner la qualité des photos… » Ce genre d’affirmation revient à faire confiance à un arracheur de dents qui serait en train de vous assurer que cela ne vous fera pas mal du tout ! 

Autant vous le dire tout de suite, tout ceci est absolument faux ! En réalité, le photographe professionnel qui affirme une telle énormité est en train de vous confier deux choses : soit il essaie de se mettre en avant pour vendre ses photos, soit il n’a pas d’expérience dans le milieu de l’immobilier. Je prêche évidemment pour la première éventualité.
Des photos professionnelles, fussent-elles les plus belles, n’aident pas à la vente d’un bien immobilier. Cette implacable conclusion est le fruit de mon expérience avec les agents immobiliers, que ce soit pour des biens immobiliers de luxe comme pour des biens dits « communs ». Ce n’est pas la qualité des photos qui fait vendre mais bel et bien l’adéquation entre le bien immobilier que vous mettez à la vente et le prix du marché, et accessoirement le potentiel financier du futur acquéreur ! En d’autres termes, tout le travail de l’agent immobilier est d’entrer en contact avec LE BON ACHETEUR, celui qui est capable de l’acheter à certaines conditions, surtout si le bien est au prix du marché. Bien souvent, ils ont à se battre avec les exigences des propriétaires qui ne comprennent pas que le prix est trop élevé. Un agent immobilier ne proposera jamais de miser sur un bon reportage photo si le prix est trop élevé car il sait qu’il aura gaspillé son argent inutilement. Si votre bien est magnifique tout comme le sont les photos mais s’il est trop cher, vous mettrez beaucoup plus de temps à le vendre, si vous arrivez à le vendre à ce prix ! Avec ou sans de belles photos immobilières !
 
Comme je le dis souvent : “Je suis photographe et pas magicien. Vous aurez beau employer le meilleur photographe de la Terre, si le bien à photographier n’est pas terrible mais s’il trop cher par rapport à d’autres biens immobiliers concurrents, il n’attirera pas foule !” 🙂
Allez, pour être plus précis, je dirais qu’il existe des exceptions : il y a des biens dont les prix dépassent l’entendement et plus il y aura de moyens déployés pour le promouvoir, plus il prendra de la valeur et sera convoité mais à la seule condition qu’il soit VERITABLEMENT exceptionnel, soit par sa lignée d’appartenance, soit par son emplacement, soit par les deux éléments réunis ! Pour tout le reste, l’aspect financier reste le même avec des cibles plus haut de gamme, tout simplement. A budget égal, on choisira le moins cher et le plus attractif.
 
 
Mais alors, à quoi peuvent bien servir des photos de qualité ? Pourquoi m’évertuer à vouloir absolument créer de belles images si j’ai l’intime conviction qu’elles n’aident pas à vendre un bien immobilier ? 
 
 
Tout d’abord, je dirais que je suis fabriqué comme ça : je n’aime pas la laideur et je ne vois pas pourquoi, dans la mesure où je pourrais faire quelque chose de qualité, je devrais me contenter de bâcler, de ne pas viser la perfection ou l’excellence à la française. Je suis un perfectionniste maladif !  Vouloir faire du beau est donc un acte généreux et d’amour. C’est un don, vous naissez avec ou pas. Soit vous le gardez pour vous, soit vous le partagez. Vous l’aurez compris : faire du Beau (ou tenter de l’atteindre) est un état d’esprit, une vision du monde, une philosophie qui tend vers l’amour de la perfection, où la beauté reflète l’envie de sublimer et de changer une réalité crue. C’est le refus de la vulgarité dans le sens de ce qui est commun.
 
Cela me fait penser à un proverbe anglais que j’aime beaucoup : « Un gentleman est toujours élégant, même s’il est tout seul. » Retenez bien cette phrase dans le luxe, elle est importante…

Qu’attend-on d’un bon photographe immobilier ?
 
Ensuite, une marque, une enseigne, dont l’image serait liée à la qualité, est un vrai plus, et ce, depuis que le commerce existe. Un bon photographe est donc avant tout un « faiseur d’identité visuelle ». Votre style, votre sensibilité, votre univers et/ ou votre sens de l’esthétique seront recherchés car vous allez les faire correspondre à l’image que la marque voudra bien donner auprès d’une cible marketing. On fera donc appel à vous pour tout ce que vous allez apporter au développement de la marque par rapport à son image, c’est-à-dire que votre univers correspondra à l’univers de la marque qui s’associe à vous… c’est donc un intérêt commun. Soyez donc lucide quant à l’adéquation entre votre style photographique et certains projets. Mais je vous conseille d’avoir un style et un univers, cela paraît évident mais je vous assure que le luxe ne pardonne pas, sinon, il faudra bien avoir avec un plan B ! 🙂

Entendons-nous bien, la Beauté a déjà été théorisée et identifiée par les plus grands artistes des siècles passés, vous pourrez vous exprimer librement mais cela ne signifiera pas forcément que vous aurez atteint l’indubitablement beau qui plaira, il y a des règles et des idées arrêtées sur la beauté, je vous conseille de vous former et d’atteindre un niveau d’exigence technique élevé avant de vous lancer dans le luxe

Pour aller plus avant dans l’analyse d’une belle vente immobilière, je dirais que le niveau de formation de l’agent immobilier et de sa qualité propre y sont pour beaucoup. Il doit arriver à cerner le client potentiel en face de lui et lui vendre le bien idéal correspondant à ses attentes, suivant son profil psychologique, son profil-client et surtout, son budget ! Si un beau bien plait au client mais que ce dernier n’a pas les fonds nécessaires, de belles photos immobilières ne serviront strictement à rien ! C’est un travail de commercial. Les règles d’apprentissage de vente classique s’appliquent donc à ce type de produit et d’activité. Votre univers et votre sensibilité seront… comment dire… décalés face à l’implacable réalité du business !
 
 
On achète un bien immobilier pour différentes raisons. Pour le traditionnel, c’est pour y installer le plus souvent sa famille, si possible près des écoles ou de son lieu de travail. L’aspect pratique est primordial. Le budget, en général serré, est aussi un facteur important.
 
Dans le luxe, c’est l’aspect égocentrique qui prime, couplé au goût du confort extrême, ce que j’appelle « la haute-couture » du confort ! On achète un bien de luxe pour affirmer une réussite sociale, soit à soi-même soit envers les autres que l’on cherche à impressionner. Un bon photographe immobilier a donc intérêt à comprendre les motivations d’un propriétaire d’un bien immobilier de plusieurs millions d’euros. Le propriétaire cherche à s’imposer socialement, mais à rester discret pour le commun des mortels ! Ultime contradiction mais qui est bien réelle. On veut des photos exceptionnelles pour les futurs acquéreurs mais le bien ne doit pas être montré en photo à tout le monde. Discrétion oblige… La notion de discrétion dans le luxe est CAPITALE.
 
Les investisseurs, quant à eux, ne recherchent que des bonnes affaires ! Peu importe la qualité des photos, plus il y a de travaux à accomplir et donc plus le bien est en mauvais état, plus ils voient l’opportunité se dessiner de faire baisser conséquemment le prix de vente, parfois jusqu’à -30% du prix du marché ! En général, le photographe immobilier intervient APRES les travaux ! 🙂
 
Le vrai marché pour le photographe immobilier de luxe :
 
Je vous entends de là : « Mais alors, les restaurants, les hôtels, les locations saisonnières etc. ont pourtant de très belles photos pour vanter leur établissement ? » Ah ! Enfin vous avez compris le vrai marché pour un excellent photographe immobilier et d’architecture ! Vous ne ferez pas fortune dans la photographie immobilière avec des agences immobilières, même de luxe ! Entrez-vous ça dans le crâne une bonne fois pour toutes !

On crée de belles images pour des établissements pérennes et de qualité, liés au tourisme. Vous gagnerez beaucoup d’argent si vous êtes un des meilleurs, certes, mais aussi et surtout parce que vous aurez visé des établissements touristiques où l’image de marque est primordiale, ou bien auprès d’architectes renommés qui cherchent à promouvoir leurs créations. Ils cherchent des images exceptionnelles, à vous de les créer ! 🙂
Vous devrez comprendre en quoi votre univers correspond à un type d’établissement ou un style d’architecture. Personnellement, je me dirige vers les Relais & Châteaux car j’adore cette chaîne et je sais de manière formelle que mon style correspond parfaitement à un certain type d’hôtels-restaurants Relais & Châteaux, à certains 4* ou 5*, ainsi que des Palaces liés à l’Histoire et à la Culture. Il faudra que vous donniez envie de venir y passer un bon moment. Vous allez donc susciter un coup de cœur, non pas pour vendre un bien immobilier à la vente, mais pour aider à vendre du rêve où un business s’est développé autour de ce rêve. 
 
Mon ultime conseil est donc de trouver ce qui vous fait rêver vous-même pour ensuite le vendre aux autres. Plus vous serez dans votre élément et plus ce sera facile d’exprimer quelque chose de sincère et de profond.
Vous allez augmenter votre notoriété et qualifier votre image de marque. Si vous décidez de devenir photographe immobilier de luxe pour « vous en sortir », pour changer de classe sociale, pour prendre une revanche sur la vie, je ne vous ferme pas la porte, au contraire, c’est une excellente opportunité pour vous, mais sachez que vous allez apparaître pour un parvenu, comme quelqu’un qui se fiche de la qualité de son travail. Les réputations vont vite et vous devrez être réputé pour votre professionnalisme (c’est le principe N°1) mais aussi pour votre honnêteté vis-à-vis de ce que vos images valent vraiment. N’y allez pas tant que vous n’avez pas atteint le niveau exigé. Travaillez et travaillez encore ! Investissez financièrement tout comme sur le temps passé. Devenez excellent, visez l’impossible. Si je l’ai fait, vous pouvez le faire aussi… A condition que vous ne trahissiez pas la confiance que l’on a mise en vous. Vous devez rester vierge quant à cette notion de confiance.
 Au fond, la confiance et l’honnêteté c’est comme la virginité : cela ne sert qu’une fois…

Je vais acheter 2 appartements avec 0 € grâce à la formation d’Olivier Seban, l’expert immobilier !

Dans un blog sur la photo immobilière, on parle photo mais on peut parler également tout simplement immobilier et plus particulièrement marché et investissement immobiliers.

Alors, après ce titre outrageusement racoleur, je vous l’accorde, se cache en réalité un message sous jacent plus philanthropique : la bonne nouvelle, c’est que vous pouvez le faire aussi, quels que soient  vos revenus et votre condition sociale !

Je suis pourtant photographe immobilier et à part le financement de mon appartement niçois, ma résidence principale, l’investissement immobilier n’était réservé, dans mon esprit, qu’aux riches voire aux très riches. A force d’être dans le milieu immobilier, de discuter avec des agents immobiliers et des investisseurs, des promoteurs, des architectes et des banquiers, j’ai eu quelques prises de conscience et je voudrais les partager avec vous.

Le déclic s’est fait en écoutant Olivier Seban, (qui est super sympa soit dit en passant quand on parle avec lui) alias l’expert immobilier que vous devez certainement connaître via ses vidéos Youtube, ma vision de l’investissement immobilier a radicalement changé.

Tout d’abord, voici le website d’Olivier.

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Je ne savais pas que l’on pouvait acheter autant d’appartements qu’on le souhaitait dès lors que ceux-ci étaient autofinancés. Alors, j’avais vu comme tout le monde les vidéos d’Olivier et j’étais curieux, cela me semblait incroyable mais au regard de tous ces témoignages, je ne pouvais que constater les faits. Après avoir étudié la question (et accessoirement la projection chiffrée de ma future retraite censée être payée par notre système de retraite par répartition) j’ai décidé de passer à l’action ! Mon objectif est l’indépendance financière en 3 ans avec l’immobilier tout en me constituant des revenus réguliers équivalents à une bonne paye de 3000€/mois. En un mot, je me destinais à devenir rentier sans pratiquement avoir d’épargne très conséquente. Mais comment faire ?

J’ai d’abord investi il y a 3 mois dans la formation en ligne “Immob2A” dont l’objectif est d’acheter en un an deux appartements totalement autofinancés et sans apport. Incroyable me direz-vous ? Pas du tout ! Maintenant que j’ai terminé la formation en ligne, je peux témoigner : c’est possible pour tout le monde ! Vous pouvez en faire autant, même si vous ne gagnez que 1800€/mois ! Et ce n’est qu’un début.

la-premiere-edition-olivier-seban-tout-le-monde-merite-d-etre-richeIl faut rappeler qu’Olivier Seban a été marchand de biens mais il est d’abord et avant tout un marchand. Il est aussi l’auteur du best-seller traduit en 5 langues : “Tout le monde mérite d’être riche”. C’est donc un univers où l’on parle d’argent facilement, je dirais même que c’est central. Alors, dans notre culture française d’origine catholique, parler d’argent ce n’est pas bien quand on sait tous les malheureux qui en manquent. Mais passé ce blocage, on s’aperçoit que préparer sa retraite grâce à l’immobilier voire devenir rentier, c’est une question de survie. Olivier est très connu des milieux du marketing et particulièrement des milieux du marketing immobilier évidemment.  Je connais et suis la majorité des acteurs du marketing en ligne en France, et ce, depuis plusieurs années. Avec plus de 3 millions de vues sur sa chaîne Youtube, il se place comme le leader incontesté sur son secteur. Il a donc une légitimité et une crédibilité.

Alors comment cela se passe ? Si vous en avez marre de votre patron, si vous voulez dégager du temps et de l’argent pour atteindre vos rêves, préparer votre retraite même si vous êtes peu fortuné(e), je vous conseille de lire mon billet et jusqu’au bout, parole de photographe immobilier ! 😉

Comme j’ai l’habitude de ne pas faire les choses à moitié, ce week-end, nous sommes allés mon épouse et moi-même à son séminaire à Paris car il avait invité tous ceux qui avaient acheté sa formation en ligne. Pour l’anecdote, nous étions plus de 500 personnes  au Novotel ! C’est donc un très grand succès pour Olivier quand on sait le prix de la formation. A la fin du séminaire, il proposait une formation sur mesure de coaching sur le terrain appelée Masterclass . Olivier vient avec les personnes intéressées, visiter pendant deux jours des appartements dans une ville de France choisie par lui, les conseille sur les bonnes affaires et leyr évite de commettre des erreurs. Le but est de les rendre autonome rapidement. Pour vous donner un ordre d’idée, nous étions plus de 500 personnes au séminaire et seules 8 personnes ont souscrit à la Masterclass.

Tout d’abord, je vous propose de regarder cette vidéo. C’est la première que j’ai vue d’Olivier et personnellement, j’ai eu le déclic sur celle-ci :

Cela m’a ouvert des portes dans mon esprit car j’ai compris que l’on pouvait se faire financer autant de biens immobiliers à partir du moment où l’on savait gagner de l’argent avec l’immobilier, qui reste le placement financier le plus avantageux au monde, il est bon de le rappeler. Je vous rappelle également que vous n’achetez pas des cacahuètes, il faut donc se former avant d’investir, c’est impératif. En revanche, je ne pensais pas que c’était aussi simple, à condition d’appliquer les bonnes stratégies et de connaître les règles à suivre mais très franchement, cela ne me semble pas bien compliqué. Tout le génie du marketing d’Olivier c’est de mettre en avant des gens ordinaires qui ont accompli, grâce à ses conseils, des choses extraordinaires. L’identification est immédiate. Olivier étant parti de rien et étant devenu millionnaire à 32 ans et retraité à 35, l’envie d’obtenir son indépendance financière, surtout en temps de crise, est très grande. Là où ça devient intéressant c’est que c’est possible pour tout le monde ! Et ça change tout.

Grâce aux conseils d’Olivier, on peut non seulement dégager une trésorerie importante avec un rendement locatif de 10% (Olivier ne fait rien en-dessous de 10% de rendement) mais également financer son crédit avec l’argent des loyers payés par le locataire ! Dès lors que la banque s’aperçoit que l’on gagne de l’argent avec l’immobilier elle peut prêter théoriquement autant de biens que l’on veut !

Par exemple, Charles était au séminaire ce week-end et il est monté sur scène pour témoigner : c’est un pompier super sympa qui commence à réussir dans l’immobilier, il gagne en tant que pompier 1700€/mois et pourtant il réussit :

Vous croyez que vous êtes trop jeune pour investir ? Parce que vous êtes étudiant ? Parce que vous n’avez pas de revenus conséquents ? Voici cette vidéo de Léa qui à 22 ans, a acheté 4 apparts !

Et je vous entends d’ici me dire : “Mais je vais payer beaucoup d’impôts !” regardez donc ceci :

Bon si vous décidez de vous lancer dans l’investissement immobilier suite à ce billet, n’oubliez pas que vous aurez un avantage sur les autres pour promouvoir votre bien à la vente ou à la location : vous disposerez de belles photos grâce à mes conseils ! 🙂

Allez, bonne chance pour la suite…