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Avant / Après, retouche Lightroom et Photoshop CC dans la photographie immobilière de luxe

  Bientôt, je vais poster un tout nouveau tuto GRATUIT sur Youtube de plus de 23 minutes où je vous explique, pas à pas, comment retoucher un tel visuel selon les codes de l’immobilier de luxe sur la côte d’Azur.

Regardez l’avant et l’après de ce fichier retouché sur Lightroom CC et Photoshop CC 2018. Je vous démontrerai, très simplement, comment à partir d’une photo brute en RAW, la transformer de A à Z en une photo d’Agence Luxury Real-Estate.

Bientôt sur vos écrans, 100% gratuit ! 

 

La photo définitive en HD :

Tuto Raya Pro 2.0 : Équilibrage luminosité sans rendu HDR pour les photos d’intérieur

Bonjour à tous ! C’est avec une immense joie que je vous présente mon tout premier tutoriel enregistré en août dernier sur mes secrets de pro pour obtenir une exposition parfaite des fenêtres sans utiliser de flash en passant par le logiciel de Jimmy McIntyre, Raya Pro 2.0. C’est un tutoriel qui traite de l’équilibrage de la luminosité sans utiliser le HDR. Raya Pro convient tout à fait pour ce type de retouche naturelle en photographie immobilière de luxe et je vous explique comment faire simplement.

Cette vidéo est exceptionnelle car je lève enfin le voile sur mon identité personnelle puisque je cultivais le mystère jusqu’à présent et puis, sous la pression de mes élèves me le suggérant de plus en plus pour me faire connaître, et surtout avant tout pour aider les autres, j’ai décidé de me lancer !

Bien souvent dans mes formations photo on me demande comment rendre un résultat très naturel avec le HDR. Bien sûr, on peut utiliser cette technique mais si vous voulez vous démarquer en tant que photographe immobilier à succès, je vous conseille d’explorer d’autres techniques et Raya Pro est l’outil idéal pour retoucher vos photos d’intérieur. Le plugin s’intègre parfaitement à Photoshop et il est très facile d’accès. J’avoue qu’il me permet d’accentuer la Thierry Russo-Delattre’s touch ! En immobilier de luxe, les photos d’intérieur sont capitales et leur réussite dépend de plusieurs facteurs dont la démarche elle-même. Si vous partez du principe que le HDR c’est pour les débutants, alors vous avez des chances d’accéder à un niveau supérieur ! On peut même parfois combiner le HDR et le rendu Raya Pro ainsi que celui d’une simple photo.

Je vous avais déjà montré comment créer de belles photos en immobilier de luxe, cet article vient corroborer les premières techniques.

Soyez indulgent car je n’aime pas vraiment me mettre en avant, il y a forcément des imperfections mais si l’on hésite toujours on finit par ne plus rien faire. Par exemple, dans la vidéo, j’ai répété très souvent “finalement” et “concrètement” sans que je ne m’en sois aperçu ! Peut-être que le message inconscient que je voulais communiquer était d’arriver un résultat probant à partir de méthodes concrètes ! 🙂 Promis, la prochaine fois je ferai attention.

Toujours est-il que si cela peut aider des photographes ou des agents immobiliers qui peinent avec la retouche photo,  je veux bien le faire !

Sur le fond, voici les liens (non affiliés je le précise) des logiciels que j’utilise pour les besoins de ce tutoriel :

Enregistrement août 2017

Reportage salle de cinéma privée + visite virtuelle 360° pour premier-film.com

Voici un article où je vais vous montrer comment les technologies qu’utilisent les photographes immobiliers de luxe peuvent être mises à profit dans des projets qui s’y prêtent. Il s’agit d’un client qui m’a demandé en juin 2017 de créer tout un reportage photo pour son concept de cinéma privé. Il fallait rendre l’âme du lieu mais aussi proposer des approches technologiques qui allaient permettre une immersion totale dans le show-room basé à Lyon. J’ai donc proposé une visite virtuelle mais un peu spéciale, je vous en parle plus bas.

Tout d’abord, voici le reportage photo complet :

triptyque-HD2

Le concept révolutionnaire :

C’est un projet absolument génial et je vais tenter de vous expliquer pourquoi. Tout d’abord, il tient beaucoup à la personnalité et l’originalité de son concepteur, c’est un très grand connaisseur qui s’est construit autour du cinéma, ses références en la matière sont phénoménales. L’Entreprise s’appelle Premier Film et propose dans un concept novateur auprès d’une clientèle aisée mais surtout passionnée du 7ème art, non pas un simple home-cinema haut-de-gamme comme il en existe dans certaines villas de luxe, mais une véritable salle de cinéma homologuée et enregistrée au même titre que n’importe quelle salle de cinéma mais privée ! Imaginez, les derniers films sortis en salle avec des avant-premières directement chez vous, sur un serveur dédié aux données cryptées, relié avec les plus grands studios de cinéma de la planète ! Et qui plus est, la salle est parrainée par la star de cinéma de votre choix ! Vous en rêviez, Premier Film l’a fait ! 🙂 

Etant moi-même un gros consommateur de films en tous genres j’ai immédiatement percuté car c’est un concept unique au monde. Il faut dire que son créateur n’a pas lésiné sur les moyens pour que le rêve devienne réalité : à titre d’exemple, la lentille de Premier Film coûte approximativement 70 000€ et chaque enceinte environ 40 000 € si ma mémoire est bonne ! Inutile donc de vous démontrer la qualité exceptionnelle de l’image et l’immersion assurée. J’ai eu la chance de me retrouver plusieurs heures seul dans le show-room pour mon reportage photo mais aussi pour la visite virtuelle. Tout au long de mon travail, j’ai pu voir et apprécier la qualité extraordinaire de l’image au piqué inégalé, avec un son sublime et une ambiance de salle de ciné traditionnelle. C’est une expérience unique !

Tout d’abord, voici quelques Avant/Après du show-room tirés de mon reportage et il s’agit de montrer la face cachée de l’iceberg qui recèle une multitude de technologies audio-visuelles de pointe : ce que vous voyez a également été réalisé dans la visite virtuelle mais le processus a été complexifié dans la mesure où nous avons à shooter 6 photos horizontales multipliées par 2 ainsi que le nadir et le zénith !

 

 

 

 

 

Là le but était de montrer au client qu’une retouche Photoshop pouvait pallier les problèmes de finition (sol de la partie technique du serveur dédié)

 

La visite virtuelle 360° en réalité virtuelle avec lunettes VR :

Lorsque le concepteur m’a demandé d’imaginer comment nous pourrions mettre en valeur le lieu, rendre son âme et montrer la technologie cachée tout en étant immersif, j’ai immédiatement songé au dernier plugin de PanotourPro de Kolor, logiciel dont je suis spécialiste depuis plusieurs années. Il s’agit de la fonctionnalité Daynight que vous pourrez trouver ici gratuitement sur le site de son concepteur.

Bonne nouvelle : Si vous voulez savoir comment ça fonctionne, sachez que je suis en train de réaliser en ce moment même le tuto de la fonctionnalité Daynight en vidéo ! Inutile donc de vous creuser la tête, je vais le faire pour vous et vous montrer pas à pas comment j’ai fait.

C’est une fonctionnalité que j’ai détournée car elle est initialement prévue pour montrer un seul et même lieu de jour comme de nuit mais j’ai eu l’idée de m’en servir pour la notion de “Ouvert/Fermé”. S’il est facile sur une simple photo de créer ces Avant/Après d’après deux clichés, il n’en est pas de même pour toute une visite virtuelle ! Je m’étais déjà servi de cette fonctionnalité dans ma visite virtuelle artistique de la Vénus Abandonnée (attention, c’est une visite interdite au moins de 18 ans) donc je connaissais la difficulté de synchroniser parfaitement les 9 photos consécutives, mais il m’avait fallu à l’époque rentrer dans le code et rajouter quelques lignes, sur les conseils d’ailleurs des ingénieurs de Kolor ! Mon objectif était de montrer le château de la Vénus avant qu’elle n’y vienne vivre à demeure en synchronisant dans un effet spécial plusieurs panoramiques 360° intégrés les uns aux autres.

Il est inutile à présent de mettre les mains dans la cambouis car étant peut-être comme moi réfractaire au code, il vous sera facilement possible de passer d’une simple manipulation, d’une ambiance à une autre, d’un état ouvert à un état fermé, à condition que vous ayez bien préparé votre prise de vue. Je vous explique tout cela dans mon tuto en vidéo bientôt sur vos écrans ! 🙂

Alors, tout d’abord, voici la visite virtuelle 360° interactive immersive avec lunettes de réalité virtuelle (la visite 360 n’est pas encore finalisée, il nous manque encore les encarts explicatifs de tous les produits hight tech dans la salle mais les principales fonctionnalités sont là, je vous en offre la primeur en exclu pour mon blog !) :http://www.blog-photographe-immobilier.fr/premier-film/vv/index.html

Tout d’abord, l’écran d’accueil de la visite virtuelle. Je me suis servi d’un de mes clichés de l’Iron Man et j’ai repris la charte graphique du website de Premier-Film

 

Voici à présent plus bas quelques captures d’écran de la visite virtuelle mais transformées pour l’article du blog en “Avant/Après” : 

 

 

 

 

 

Prise de vue et réalisation :

Il était prévu de montrer le show-room depuis seulement deux vues, une devant la lentille et l’écran, et l’autre devant l’Iron Man et la cabine technique. Or, si vous m’avez suivi, vous aurez compris qu’il m’a donc fallu shooter deux fois au même endroit, avec la cabine de projection, la cabine technique et l’écran, tantôt ouverts et tantôt fermés. Nous avons donc ici deux 360° à jumeler sur PanotourPro pour une seule vue ! Techniquement, il faut informer le logiciel du fichier qui sera ouvert et de celui qui sera fermé, fichiers positionnés dans un groupe.

Mais je sens que je vous ai perdu ! Encore un peu de patience, le tuto arrive et vous verrez, c’est somme toute assez simple à mettre en place sur PanotourPro. La seule difficulté réside dans la préparation minutieuse de la prise de vue.

A bientôt pour le tuto en vidéo ! 🙂

Retrouvez-moi sur ma page Facebook fan pour être tenu au courant de mes dernières news, tutos et infos sur la photographie immobilière de luxe  à l’adresse suivante : 
https://www.facebook.com/photo.immobiliere.de.luxe/

La photo aérienne par drone dans la photographie immobilière de luxe et l’importance de raconter une histoire photographique dans un reportage

J’espère que vous avez passé d’excellentes vacances !
Pour cet article de rentrée je vous propose d’aborder le thème de la photo aérienne par drone et son importance grandissante dans l’immobilier de luxe. Plus bas je vous donnerai mes secrets pour raconter une belle histoire photographique.

Vous le savez, j’ai participé activement à la création de visuels impactants pour la villa de luxe Revère située quelque part sur la Côte d’Azur. L’avantage d’un tel projet est de pouvoir contribuer à sa conception par le biais de créations de visuels en 3d et des photos immobilières lorsque le bien est finalisé et rénové.

Pour ma part, j’ai créé une visite virtuelle en 3d alors que la villa n’était pas encore terminée, avec mon partenaire concepteur-3d. Ensuite, j’ai réalisé des reportages photo complets à différents avancements du projet, une visite virtuelle photographique où j’ai tout conçu ainsi qu’un site internet complet sous WordPress.

Ce sont autant de compétences qu’il faudra acquérir avec le temps. Elles cimentent à la fois votre réputation, votre notoriété et certainement votre autorité et donc votre légitimité. Mais avant il vous faudra apprendre et expérimenter les méthodes. Le blog sur la photographie immobilière de luxe est fait pour ça ! 🙂

Pour compléter ce panel de casquettes à avoir si vous voulez pérenniser votre affaire de photographe de luxe (d’aucuns préfèrent déléguer et donc sous-traiter certaines de ces compétences pour se concentrer sur leur expertise photo et nous verrons dans un prochain article, les avantages et inconvénients de ces stratégies) nous arrivons tout naturellement à la photo aérienne par drone.

Tout d’abord, voici quelques visuels de la villa réalisés en fin de journée au drone DJI Mavic pro dernière génération par mon partenaire et ami droniste, je suis intervenu comme toujours sur l’assistance lors du shooting (cadrage, choix des ouvertures et vitesse), la direction artistique (les angles de vue) et la post-production de fichiers bruts :

Il fallait mettre en valeur les éclairages nocturnes de la villa disséminés à différents endroits du jardin de manière à l’identifier comme une villa à la fois confortable mais aussi “verte” grâce aux nombreuses espèces végétales choisies dans le projet. Tous les leds sont de très basse consommation et réglables en intensité grâce à un variateur ! La classe.


Admirez la vue nocturne sur le village d’Eze à l’heure bleue et le toit végétalisé de la villa ainsi que sa piscine couleur lagon

Les photos au mât télescopique :

A noter que je m’étais rendu sur le lieu avant mon droniste car le propriétaire et l’architecte avaient besoin de visuels au mât télescopique en fin d’après-midi pour présenter officiellement la villa aux agences immobilières de luxe chargées de la vendre. Ils voulaient également des photos de la chambre de Maître avec une lumière de fin d’après-midi (voir plus bas) J’ai donc pris mon mât et j’ai commencé à shooter la villa depuis le point latéral près de la piscine :

Ici nous sommes à 5m de hauteur environ avec le Canon 17mm TSE à décentrement piloté via mon Ipad par le Cam ranger
Vitesse obturation : 1/50s. – Ouverture : F/11 –  Iso : 100 – Le 31/07/2017 à 16h27

Ici nous sommes à 6,5m de hauteur (maximum) avec le Canon 17mm TSE à décentrement.
Panorama de 3 photos assemblées sur Photoshop via Ligtroom CC
Vitesse obturation : 1/60s. – Ouverture : F/11 –  Iso : 100 – Le 31/07/2017 à 17h33

La chambre de Maître :

Raconter une histoire photographique :

Ah, enfin la partie artistique et créative ! 🙂 On ne me l’avait pas vraiment demandé mais j’ai décidé de raconter une histoire, en attendant le RV avec le droniste censé arriver peu avant l’heure bleue (grâce à l’appli Sunsurveyor j’ai pu déterminer avec précision l’heure du shooting idéal en soirée et lui donner un RV en conséquence : voir cet article où j’explique son fonctionnement =>)

C’est, selon moi, ce qui fait la différence entre le photographe amateur qui “cachetonne” et le professionnel soucieux de sa qualité de travail : raconter une histoire du lieu, tenter de retranscrire son âme. Vaste programme ! Mais alors comment faire ? Par où commencer ? Je connais bien la villa, je m’y sens bien, elle m’inspire. Vous conviendrez qu’il y a pire comme conditions de travail ! 🙂 Il faut dire que le propriétaire ainsi que l’architecte sont des professionnels passionnés par ce qu’ils font, ils veulent créer le meilleur produit où tout est pensé, mesuré, sous-pesé. Tout est fait pour le confort du futur propriétaire, de la domotique jusqu’à l’éclairage intérieur et extérieur, en passant par les économies d’énergie et l’intégration de la villa dans un milieu naturel. Dans un tel contexte, avec de si belles énergies positives, il ne m’est donc pas bien difficile de trouver l’inspiration ! 

Conseil de pro : il faut d’abord s’inspirer avant de croire que l’on pourrait photographier, c’est un peu comme un moteur de Ferrari : vous aurez beau avoir toute la puissance à votre portée de main, la meilleure technologie du moment, sans carburant le bolide ne démarrera pas ! L’inspiration n’est donc pas le moteur mais le carburant. Sans carburant, vous serez au point mort, peu importe la puissance de votre bolide ! 😉

Aussi, j’ai décidé d’aller me balader dans le jardin en fin d’après-midi afin de capturer de belles lumières avec des jeux d’ombres sur les espèces végétales, les allées, les plantes, la vue sur la mer, le village d’Eze. Mon but était de créer des triptyques artistiques pour montrer le lieu mais selon mon propre ressenti personnel, de les contextualiser dans un ensemble cohérent dans un environnement de charme et de douceur qui aura été pensé et conceptualisé. 

Les triptyques artistiques :

Voici quelques triptyques artistiques où j’ai assemblé quelques photos de détails prises au 85mm de Canon de part et d’autre des vues choisies au drone mais aussi à partir de certaines de mes photos :

J’avais pris soin de revenir dans mon studio de travail avec pas mal de “matière photographique naturelle” de manière à pouvoir choisir certaines photos pour les triptyques. Il est rare de conserver ces photos et qu’elles parlent d’elles-mêmes, je les couple quasi systématiquement avec d’autres photos.

Exemples de photos de détails qui peuvent être exploitées seules mais aussi servir à des triptyques artistiques :

Notez évidemment mon intention  délibérée de capturer cet instant furtif du passage du yacht dans le garde-corps en verre. En une fraction de seconde, j’ai intégré l’idée de sport nautique à la villa, un lieu unique au milieu de la Méditerranée et surtout, sur la French-Riviera, tout comme le bateau qui semble demeurer seul dans cette immensité bleue ! C’est ça raconter une histoire. On peut associer plusieurs émotions, sentiments et messages pour qu’ils se fondent les uns aux autres.

Comprendre l’harmonie des couleurs pour réussir ses photos à coup sûr !

Vous devez comprendre pourquoi une photo “fonctionne” d’un point de vue des couleurs. Ici, la photo plus haut nous montre que le bleu est la couleur complémentaire du jaune/orangé. Dame Nature ayant bien fait les choses, elle nous livre des couleurs somptueuses et naturelles qu’il faut savoir exploiter et comprendre en tant que photographe. Nous travaillons sur la couleur, celle-ci doit être théorisée et intégrée dans votre démarche artistique.

Voilà la preuve que si vous shootez en plein milieu de l’après-midi vous n’obtiendrez jamais une HARMONIE des couleurs que l’oeil humain perçoit comme authentiquement belle puisqu’elle fait partie de la Nature.

La palette de l’excellent site en ligne Paletton.com nous le confirme :

Une fois que vous avez compris les dominantes de couleurs liées aux couleurs naturelles, il vous suffira de les accentuer et de les saturer un peu pour que la “lecture” de l’image soit plus évidente comme dans l’image retouchée plus bas :

Et voici la même photo en RAW brut ! Les couleurs sont ternes et le débutant ne saurait pas quoi en retirer, il ne garderait que ce qui rend naturellement beau par l’appareil. Le pro lui comprend l’importance de la compréhension des couleurs dans le processus de post-production. Il l’exploite pour révéler et sublimer la beauté de l’harmonie des couleurs.

D’autres photos ne peuvent pas forcément parler d’elles-mêmes et je les prends uniquement pour étayer certaines compositions. Parfois, je reviens avec beaucoup de photos inutiles comme dans les exemples ci-dessous mais peu importe, l’essentiel est de pouvoir retranscrire fidèlement les émotions ressenties lors du shooting. Ce n’est jamais vraiment inutile car j’ai devant mes yeux des trésors de beauté naturelle qui peuvent m’inspirer et me donner d’autres idées :

Photo non retenue mais utile à mon inspiration. A noter que le Canon 85mm me permet d’ouvrir à f/1.2 pour donner des flous magiques aux photos.

Photo non retenue mais utile à mon inspiration. J’avais trouvé que le reflet naturellement flouté du village d’Eze sur la vitre de la fenêtre couplé au flou du lit car j’ai fait la mise au point sur le village, était intéressant et exploitable. Malheureusement ce ne fut pas le cas une fois rentré à la maison mais cela reste une de mes photos préférées de ce reportage même si je ne peux la livrer car elle serait contre-productive dans l’objectif qui est le mien de “vendre” ce bien efficacement.

C’est la photo typique utile aux triptyques artistiques. Je vais pouvoir l’exploiter dans le triptyque grâce à ses couleurs évidemment mais aussi à la diagonale du coin gauche du bas vers le coin droit en haut. De fait, c’est une photo que je réserve de préférence pour la photo de gauche mais je ne m’en fais pas une règle absolue, je laisse une grande place à ma créativité.

Tout comme celle-ci avec un traitement croisé particulier cohérent avec les couleurs chatoyantes de la fin d’après-midi d’été

Allez, encore un exemple pour bien vous faire comprendre la technique de l’harmonisation des couleurs en fonction de ce que vous offre la Nature sous vos yeux. Regardez par exemple pourquoi un champ de lavande sera TOUJOURS harmonieux avec de belles étendues d’essences aux couleurs jaunes/vertes saturées. Passons en revue les deux couleurs principales de la photo du haut :

Revenons sur Paletton.com et analysons :

On voit que la couleur violine se compose de la moitié de rouge et de bleu, il tire donc vers le rouge. La partie parfaitement opposée à cette couleur est la COMPLEMENTAIRE elle est donc naturellement harmonieuse. On le voit clairement sur Paletton, la complémentaire est composée de presque exactement de jaune et de vert pur

Exemple concret :

Suivez-moi bien, en partant de ce principe de la bonne compréhension de l’harmonie des couleurs on peut partir d’une photo intéressante d’un point de vue de la composition mais non optimisée au niveau des couleurs complémentaires. Ici, j’ai une dominante de couleur verte évidente. Il me manque naturellement la complémentaire violine car il était encore un peu tôt pour l’obtenir naturellement.

Tout l’art de la post-production est de la recréer subtilement sur Lightroom CC en passant par la partie “Virage partiel”. Concrètement, qu’est-ce- que je cherche à faire ? J’accentue le vert dans les parties les plus éclairées de l’image et JE RAJOUTE du violine dans les ombres !

Et voici l’image finale retouchée qui reste cohérente avec ce que je cherche à créer :

Et voilà ! C’est subtil mais terriblement efficace ! Vous aurez peut-être remarqué que j’ai enlevé sur Photoshop le robinet au loin car j’ai jugé qu’il modifiait la lecture de ma photo.

L’avantage avec cette technique d’harmonisation des couleurs est de pouvoir assembler plusieurs photos dont le “code couleurs” ne semble pas très éloigné comme ici : 

Avec une variante pour montrer une ambiance nature dans un jardin verdoyant, riche de parfums de Provence sur la Côte d’Azur comme plus bas. 

Et plus bas, les ombres de ce chemin légèrement rendues violines par ce procédé. C’est une question de dosage et de curseur, vous l’aurez compris. N’allez pas très loin dans la saturation sauf si vous cherchez à faire du Ramelli pour plus d’impact des photos. Dans le luxe, il faut saturer les couleurs vertes et bleues mais sans aller vers Serge Ramelli, ce serait mal compris par les codes du luxe.

Là je me suis concentré sur le message de l’image de la chambre de Maître. En accentuant volontairement les ombres de la chambre dans un bleu violine j’ai INDUIT subtilement par une démarche artistique cohérente (on appelle cela un parti-pris artistique qu’il faut savoir ARGUMENTER et surtout ASSUMER) que les senteurs de la lavande, la douceur de la lumière d’été et de la végétation verdoyante allaient pénétrer dans la chambre, comme si le violine allait refléter magiquement sur les draps blancs du lit et de la tête de lit magnifique.

Varier les mises au point :

Mon expérience m’a appris à ne jamais se contenter d’un seul et même endroit de mise au point. En effet, sur place, la mise au point sur un endroit précis peut se révéler flatteuse. Arrivé à la maison, la photo “se trouvait” quelques centimètres plus près ou plus loin. Si vous n’avez pas pensé à varier les mises au point, la photo est fichue et vous n’aurez certainement plus le loisir de revenir ! Shootez et shootez encore même si vous revenez avec des photos inutiles.

Dans cet exemple, la mise au point “instinctive” est sur village d’Eze à f/1.2 depuis le salon avec la vitre de la fenêtre fermée pour conserver les petits reflets et adoucir l’image. Coup d’éclat garanti ! 

Conseil de pro : faites la mise au point sur un endroit éclairé, l’oeil est naturellement attiré vers un endroit plus éclairé qu’un autre. Ainsi, vous aurez une double efficacité : vous aurez suggéré de diriger le regard vers un point précis que vous jugez intéressant grâce à la mise au point mais en plus, l’oeil sera attiré par la partie la plus éclairée : succès total de votre mise au point ! Vérifiez TOUJOURS à une parfaite netteté. Si vous avez un doute, reshootez.

Mais, parfois, il vous suffit de changer la mise au point sur le premier plan, en l’occurrence la petite table basse de la terrasse et vous obtenez un autre message photographique.

En mettant l’accent sur l’espace détente, vous SUGGEREZ que d’où vous vous situez, vous serez dans un état de quiétude extrême tout en soulignant le mobilier design vendu avec ! 🙂 Le message change donc suivant l’endroit de mise au point que vous aurez choisi. De plus, en choisissant délibérément le mode paysage et non le mode portrait pourtant parfait pour les photos de triptyques, vous faîtes exister votre photo comme une véritable photo de présentation. Allez pour être perfectionniste, il manque certainement deux sodas frais avec pailles et rondelles de citron (ou peut-être du Champagne) mais je n’en avais pas sous la main puisque mon shooting était improvisé en attendant le droniste.

Un dernier exemple de photo de détails qui semble inutilisable seule, et c’est probablement vrai, sauf peut-être pour montrer la qualité de finition du mobilier très haut-de-gamme, mais assemblée en triptyques elle prend tout son sens et devient fort intéressante pour la compo :

Ici, le lustre ne présente pas beaucoup d’intérêt d’un point de vue purement photographique. J’ai appliqué la même technique de virage partiel car la destination finale de ce fichier est le triptyque ci-dessous. 

Observez la couleur bleue du ciel que j’ai réutilisée dans les ombres via le virage partiel, à la fois pour la photo centrale mais aussi pour la plafond du salon où se trouve le lustre. Nous obtenons ainsi une cohérence parfaite des couleurs mais aussi de la composition.

Remarquez que je n’ai pas disposé la photo du lustre telle quelle, j’ai coupé le lustre d’1/3 pour conférer à l’ensemble un côté design qui joue sur les lignes droites et les rondeurs (table et lustre) le tout bien sûr dans une recherche de flous artistiques intéressants.

Enfin, pour clôturer ce long article, je ne résiste pas à l’idée de vous montrer une photo de la vue sur le village d’Eze à l’heure bleue ! Quel beau métier n’est-ce pas ? Je vous souhaite un jour d’aller shooter un lieu exceptionnel comme celui-ci, et à des heures magiques…

[TUTO] Comment ôter des magazines et des classeurs sous une table basse sous Photoshop CC ? (Tutoriel Youtube)

C’est avec une immense joie que je vous annonce la création de mon blog consacré à la photographie immobilière, appelé très logiquement : blog-photographe-immobilier.fr ! Il sera en ligne prochainement, avec des conseils, des tutos, le HDR, les logiciels, le matériel, les VOD, le guide à télécharger, une méthode de shooting spéciale pour les photographes sans oublier les agents immobiliers qui me contactent beaucoup via mon blog, ainsi qu’une partie réservée à de la formation sous forme de coaching en ligne ou en présentiel, pour convenir à chaque budget et chaque objectif.

C’est un tutoriel qui traite de la retouche photo de la table basse du salon d’une villa de luxe de St Tropez. En effet, ce tutoriel a une histoire. Parmi certaines de mes photos du bien, l’image du tutoriel a été choisie pour paraître en double-page de Propriétés de France Le Figaro  (juillet/août 2017) ainsi que dans le Wall-Street Journal pour en promouvoir la vente (il vous en coûtera la très modique somme de 30 millions de dollars !)
or, en recevant la maquette, je me suis aperçu que la table basse aurait été mieux sans les classeurs et les magazines, que j’avais oublié d’enlever. Pas de panique, Photoshop est mon ami ! Et je vais vous montrer comment ôter des objets sous une table basse pour rendre la retouche invisible.

J’ai décidé de créer blog-photographe-immobilier.fr , qui va venir renforcer mon blog personnel, et plus se spécialiser sur les tutoriels sur la photographie immobilière de luxe mais aussi traditionnelle. Je crois qu’avec des conseils simples, courts et efficaces, on peut progresser rapidement et parfaire sa technique. Le tuto ne dure que 11 minutes. C’est un format volontairement court mais précis.

Alors, si vous avez aimé : likez et partagez ! N’hésitez pas à m’écrire vos retours, ça aidera le blog et la chaîne à se démocratiser. Cet été, mon objectif est de créer un tuto tous les 3 jours !

De belles photos n’aident pas à vendre un bien immobilier !

Pourquoi de belles photos n’aident pas à vendre un bien immobilier ?
 
J’avoue que ce titre est savamment provocateur, d’aucuns le qualifieront de « putaclic » mais il est pourtant tout à fait le reflet de ce que je pense. Pratiquement tous les photographes qui prêcheront pour leur paroisse iront de leur litanie habituelle : « une personne désireuse d’acheter un bien immobilier s’attarde avant tout sur les photos (80% est très souvent le pourcentage annoncé). Si elles sont de qualité, vous avez beaucoup plus de chances d’attirer le prospect et de susciter une visite, il est donc primordial de soigner la qualité des photos… » Ce genre d’affirmation revient à faire confiance à un arracheur de dents qui serait en train de vous assurer que cela ne vous fera pas mal du tout ! 

Autant vous le dire tout de suite, tout ceci est absolument faux ! En réalité, le photographe professionnel qui affirme une telle énormité est en train de vous confier deux choses : soit il essaie de se mettre en avant pour vendre ses photos, soit il n’a pas d’expérience dans le milieu de l’immobilier. Je prêche évidemment pour la première éventualité.
Des photos professionnelles, fussent-elles les plus belles, n’aident pas à la vente d’un bien immobilier. Cette implacable conclusion est le fruit de mon expérience avec les agents immobiliers, que ce soit pour des biens immobiliers de luxe comme pour des biens dits « communs ». Ce n’est pas la qualité des photos qui fait vendre mais bel et bien l’adéquation entre le bien immobilier que vous mettez à la vente et le prix du marché, et accessoirement le potentiel financier du futur acquéreur ! En d’autres termes, tout le travail de l’agent immobilier est d’entrer en contact avec LE BON ACHETEUR, celui qui est capable de l’acheter à certaines conditions, surtout si le bien est au prix du marché. Bien souvent, ils ont à se battre avec les exigences des propriétaires qui ne comprennent pas que le prix est trop élevé. Un agent immobilier ne proposera jamais de miser sur un bon reportage photo si le prix est trop élevé car il sait qu’il aura gaspillé son argent inutilement. Si votre bien est magnifique tout comme le sont les photos mais s’il est trop cher, vous mettrez beaucoup plus de temps à le vendre, si vous arrivez à le vendre à ce prix ! Avec ou sans de belles photos immobilières !
 
Comme je le dis souvent : “Je suis photographe et pas magicien. Vous aurez beau employer le meilleur photographe de la Terre, si le bien à photographier n’est pas terrible mais s’il trop cher par rapport à d’autres biens immobiliers concurrents, il n’attirera pas foule !” 🙂
Allez, pour être plus précis, je dirais qu’il existe des exceptions : il y a des biens dont les prix dépassent l’entendement et plus il y aura de moyens déployés pour le promouvoir, plus il prendra de la valeur et sera convoité mais à la seule condition qu’il soit VERITABLEMENT exceptionnel, soit par sa lignée d’appartenance, soit par son emplacement, soit par les deux éléments réunis ! Pour tout le reste, l’aspect financier reste le même avec des cibles plus haut de gamme, tout simplement. A budget égal, on choisira le moins cher et le plus attractif.
 
 
Mais alors, à quoi peuvent bien servir des photos de qualité ? Pourquoi m’évertuer à vouloir absolument créer de belles images si j’ai l’intime conviction qu’elles n’aident pas à vendre un bien immobilier ? 
 
 
Tout d’abord, je dirais que je suis fabriqué comme ça : je n’aime pas la laideur et je ne vois pas pourquoi, dans la mesure où je pourrais faire quelque chose de qualité, je devrais me contenter de bâcler, de ne pas viser la perfection ou l’excellence à la française. Je suis un perfectionniste maladif !  Vouloir faire du beau est donc un acte généreux et d’amour. C’est un don, vous naissez avec ou pas. Soit vous le gardez pour vous, soit vous le partagez. Vous l’aurez compris : faire du Beau (ou tenter de l’atteindre) est un état d’esprit, une vision du monde, une philosophie qui tend vers l’amour de la perfection, où la beauté reflète l’envie de sublimer et de changer une réalité crue. C’est le refus de la vulgarité dans le sens de ce qui est commun.
 
Cela me fait penser à un proverbe anglais que j’aime beaucoup : « Un gentleman est toujours élégant, même s’il est tout seul. » Retenez bien cette phrase dans le luxe, elle est importante…

Qu’attend-on d’un bon photographe immobilier ?
 
Ensuite, une marque, une enseigne, dont l’image serait liée à la qualité, est un vrai plus, et ce, depuis que le commerce existe. Un bon photographe est donc avant tout un « faiseur d’identité visuelle ». Votre style, votre sensibilité, votre univers et/ ou votre sens de l’esthétique seront recherchés car vous allez les faire correspondre à l’image que la marque voudra bien donner auprès d’une cible marketing. On fera donc appel à vous pour tout ce que vous allez apporter au développement de la marque par rapport à son image, c’est-à-dire que votre univers correspondra à l’univers de la marque qui s’associe à vous… c’est donc un intérêt commun. Soyez donc lucide quant à l’adéquation entre votre style photographique et certains projets. Mais je vous conseille d’avoir un style et un univers, cela paraît évident mais je vous assure que le luxe ne pardonne pas, sinon, il faudra bien avoir avec un plan B ! 🙂

Entendons-nous bien, la Beauté a déjà été théorisée et identifiée par les plus grands artistes des siècles passés, vous pourrez vous exprimer librement mais cela ne signifiera pas forcément que vous aurez atteint l’indubitablement beau qui plaira, il y a des règles et des idées arrêtées sur la beauté, je vous conseille de vous former et d’atteindre un niveau d’exigence technique élevé avant de vous lancer dans le luxe

Pour aller plus avant dans l’analyse d’une belle vente immobilière, je dirais que le niveau de formation de l’agent immobilier et de sa qualité propre y sont pour beaucoup. Il doit arriver à cerner le client potentiel en face de lui et lui vendre le bien idéal correspondant à ses attentes, suivant son profil psychologique, son profil-client et surtout, son budget ! Si un beau bien plait au client mais que ce dernier n’a pas les fonds nécessaires, de belles photos immobilières ne serviront strictement à rien ! C’est un travail de commercial. Les règles d’apprentissage de vente classique s’appliquent donc à ce type de produit et d’activité. Votre univers et votre sensibilité seront… comment dire… décalés face à l’implacable réalité du business !
 
 
On achète un bien immobilier pour différentes raisons. Pour le traditionnel, c’est pour y installer le plus souvent sa famille, si possible près des écoles ou de son lieu de travail. L’aspect pratique est primordial. Le budget, en général serré, est aussi un facteur important.
 
Dans le luxe, c’est l’aspect égocentrique qui prime, couplé au goût du confort extrême, ce que j’appelle « la haute-couture » du confort ! On achète un bien de luxe pour affirmer une réussite sociale, soit à soi-même soit envers les autres que l’on cherche à impressionner. Un bon photographe immobilier a donc intérêt à comprendre les motivations d’un propriétaire d’un bien immobilier de plusieurs millions d’euros. Le propriétaire cherche à s’imposer socialement, mais à rester discret pour le commun des mortels ! Ultime contradiction mais qui est bien réelle. On veut des photos exceptionnelles pour les futurs acquéreurs mais le bien ne doit pas être montré en photo à tout le monde. Discrétion oblige… La notion de discrétion dans le luxe est CAPITALE.
 
Les investisseurs, quant à eux, ne recherchent que des bonnes affaires ! Peu importe la qualité des photos, plus il y a de travaux à accomplir et donc plus le bien est en mauvais état, plus ils voient l’opportunité se dessiner de faire baisser conséquemment le prix de vente, parfois jusqu’à -30% du prix du marché ! En général, le photographe immobilier intervient APRES les travaux ! 🙂
 
Le vrai marché pour le photographe immobilier de luxe :
 
Je vous entends de là : « Mais alors, les restaurants, les hôtels, les locations saisonnières etc. ont pourtant de très belles photos pour vanter leur établissement ? » Ah ! Enfin vous avez compris le vrai marché pour un excellent photographe immobilier et d’architecture ! Vous ne ferez pas fortune dans la photographie immobilière avec des agences immobilières, même de luxe ! Entrez-vous ça dans le crâne une bonne fois pour toutes !

On crée de belles images pour des établissements pérennes et de qualité, liés au tourisme. Vous gagnerez beaucoup d’argent si vous êtes un des meilleurs, certes, mais aussi et surtout parce que vous aurez visé des établissements touristiques où l’image de marque est primordiale, ou bien auprès d’architectes renommés qui cherchent à promouvoir leurs créations. Ils cherchent des images exceptionnelles, à vous de les créer ! 🙂
Vous devrez comprendre en quoi votre univers correspond à un type d’établissement ou un style d’architecture. Personnellement, je me dirige vers les Relais & Châteaux car j’adore cette chaîne et je sais de manière formelle que mon style correspond parfaitement à un certain type d’hôtels-restaurants Relais & Châteaux, à certains 4* ou 5*, ainsi que des Palaces liés à l’Histoire et à la Culture. Il faudra que vous donniez envie de venir y passer un bon moment. Vous allez donc susciter un coup de cœur, non pas pour vendre un bien immobilier à la vente, mais pour aider à vendre du rêve où un business s’est développé autour de ce rêve. 
 
Mon ultime conseil est donc de trouver ce qui vous fait rêver vous-même pour ensuite le vendre aux autres. Plus vous serez dans votre élément et plus ce sera facile d’exprimer quelque chose de sincère et de profond.
Vous allez augmenter votre notoriété et qualifier votre image de marque. Si vous décidez de devenir photographe immobilier de luxe pour « vous en sortir », pour changer de classe sociale, pour prendre une revanche sur la vie, je ne vous ferme pas la porte, au contraire, c’est une excellente opportunité pour vous, mais sachez que vous allez apparaître pour un parvenu, comme quelqu’un qui se fiche de la qualité de son travail. Les réputations vont vite et vous devrez être réputé pour votre professionnalisme (c’est le principe N°1) mais aussi pour votre honnêteté vis-à-vis de ce que vos images valent vraiment. N’y allez pas tant que vous n’avez pas atteint le niveau exigé. Travaillez et travaillez encore ! Investissez financièrement tout comme sur le temps passé. Devenez excellent, visez l’impossible. Si je l’ai fait, vous pouvez le faire aussi… A condition que vous ne trahissiez pas la confiance que l’on a mise en vous. Vous devez rester vierge quant à cette notion de confiance.
 Au fond, la confiance et l’honnêteté c’est comme la virginité : cela ne sert qu’une fois…

Devenez photographe immobilier et gagnez 300€, 500€ à 1000€ de plus par mois en gardant votre travail principal, c’est possible !

Vous avez pu le constater sur Internet, il existe des tas de solutions plus ou moins fantaisistes pour vous faire acheter des formations très chères de l’ordre de 1 500€ à 2 500€ pour devenir riche. On vous fait miroiter une indépendance financière totale, le fait de vous débarrasser enfin de votre patron, de vos collègues et de votre routine. De nos jours, devenir millionnaire semble n’avoir jamais été si facile ! Ce marché juteux semble n’enrichir que ceux qui le proposent…

Moi, j’ai une solution moins mirobolante, moins ambitieuse, plus rationnelle, plus réaliste et plus concrète : je suis en mesure de vous faire gagner entre 2 000€ et 6 000€ de plus par an avec la photographie immobilière tout en gardant votre job principal pour que vous gardiez une sécurité d’emploi, suivant votre niveau de motivation, de disponibilité et de compétence. Et GRATUITEMENT évidemment !

Vous gagnez entre 1 400€ et 1 800€/mois et vous auriez besoin d’un complément de revenus tout en gardant votre job car vous avez besoin de cette sécurité ? Vous avez des projets, des envies, des enfants et vous cherchez une solution pour rembourser les mensualités du crédit de la voiture, de la maison ou tout simplement pour mettre de l’argent de côté pour vos vacances de rêve, faire des cadeaux aux gens que vous aimez ? Si vous avez au moins un jour de repos par semaine (1/2 journée de shooting et 1/2 journée de post-production) vous réussirez et en toute sécurité d’emploi ! Et je vais vous expliquer comment faire .

 Imaginez ce que vous pourriez faire avec ne serait-ce que 500€ de plus par mois ! Et 500€ dans la photographie immobilière traditionnelle, c’est 3 jours de travail par mois !

Eh bien c’est possible : si vous avez des notions en photographie, vous pouvez devenir photographe immobilier tout en gardant votre job principal et gagner 200€, 300€, 500€ ou 1 000€ de plus par mois tout en gardant une sécurité d’emploi !

En plus, vous ne paieriez pas de charges et très peu d’impôts, vous n’aurez aucun stock puisque vous offrez un service  ! En effet, vous ne paierez que 10% de charges sur les honoraires que vous percevrez et c’est tout ! Si vous ne faites pas de CA, vous ne paierez strictement rien ! Incroyable, n’est-ce pas ? C’est pourtant une réalité. Je vous expliquerai le meilleur statut juridique pour un photographe immobilier. De plus, vous ne facturerez à vos clients que 10% de TVA, vous serez donc légalement moins cher de toute façon que la concurrence. Si vous êtes déjà équipé avec du matériel semi-pro, vous n’aurez même pas besoin d’investir massivement car souvent c’est du matériel qui convient largement pour la photographie immobilière traditionnelle.

MA METHODE GRATUITE :

J’ai mis en place une méthode gratuite sur internet, rapide, simple, compréhensible, efficace et surtout qui marche. Elle est axée sur 3 thèmes :

  • La technique (le matériel nécessaire et la prise de vue au flash avec boîte à lumière)
  • La retouche numérique
  • le démarchage facile

Cette méthode fonctionne pour les photographes intermédiaires et avancés. Les débutants peuvent y accéder s’ils ont des notions en ouverture, en vitesse d’obturation et en cadrage. Etre déjà équipé en matériel semi-pro serait un plus.

Alors, comment connaître ma méthode et gagner 300€, 500€ à 1000€ de plus par mois en gardant votre travail principal grâce à la photo immobilière ? Inscrivez simplement votre mail dans le formulaire prévu à cet effet et vous serez averti dès qu’il sera prêt pour le téléchargement.

Il est 100% GRATUIT ! L’esprit du net c’est l’entraide et j’y crois. Seuls les liens sont affiliés, tout le monde y gagne, c’est le pari que je fais.

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MON CAS PERSONNEL :

 

Vous le savez certainement, je suis artiste lyrique professionnel à l’Opéra de Nice, je suis dans le Choeur Professionnel dans le pupitre des 1ers ténors plus exactement et ce,  depuis 1995. Je suis né en 1970 et j’ai donc 46 ans. Je suis toujours en activité dans cette noble et belle maison. C’est certainement ma dernière année par contre car l’activité photographique prend maintenant le pas sur l’Opéra.

Vous vous posez la question que tout le monde me pose : “Que faites-vous dans la photographie immobilière de luxe ?

Mon parcours atypique je le dois à mes goûts éclectiques et je ne peux faire autrement. J’aime tout faire à fond ! De nombreux domaines m’intéressent et je suis un insatiable curieux. J’ai été formé aux Arts Plastiques dès mes seize ans à partir de la seconde (A3 à l’époque) et nous abordions tous les domaines de l’image : la peinture, le dessin, la pub et la photo. Parallèlement, comme j’ai été enfant-star dans les années 80 sous le pseudonyme de Thierry Romain, poussé par mes parents et mon père en particulier, j’ai voulu chanter et être formé au Conservatoire à un niveau plus professionnel. J’y suis entré à 20 ans en 1990 pour en ressortir 4 ans plus tard car j’avais été pris au concours d’entrée à l’Opéra de Nice en 1995.

Cela ne me dérangeait pas de gagner 2000€/mois même si j’avais d’autres dispositions car chanter, l’Opéra, la Musique, le théâtre, la mise en scène et le spectacle sont des passions de longue date. Travailler dans un théâtre aussi prestigieux que celui de l’Opéra de Nice me remplissait de joie et de bonheur, c’était un rêve d’enfant. Parallèlement, je n’avais jamais laissé tomber mes premières amours à savoir la photo, la retouche numérique, le dessin, le portrait d’art. Depuis bientôt 10 ans je suis expert Photoshop, pour mon plaisir. J’ai même retouché les photos des autres pendant 5 ans !

Et puis, à un moment donné de ma vie, j’ai été contraint de gagner plus. Un des membres de ma famille a eu des ennuis de santé et je me devais d’aller chercher 200, 400 ou 800€ de plus par mois, sans abandonner mon travail car j’avais besoin de cette sécurité d’emploi. Les places de 1er ténor ne courent plus les rues de nos jours, surtout passé la quarantaine. Que faire ?

Immédiatement, j’ai pensé à la photo. Je n’avais jamais touché un reflex numérique de ma vie avant 2009 ! Toute la formation de ma jeunesse était en argentique. Mais à part les notions de base de vitesse d’obturation, d’ouverture, d’ISO et de cadrage, le numérique était un autre monde !  Alors, j’ai acheté des bouquins de Scott Kelby et j’ai compris très vite que ce n’était pas une question de difficulté technique mais de rattrapage en post-production. Je vous invite à voir mon tutoriel de retouche photo où, en 3 curseurs et 2 réglages, vous pouvez booster le rendu final de vos photos immobilières ! Cela me semble tellement facile que j’ai envie que tout le monde comprenne la facilité déconcertante de la retouche numérique.

J’ai commencé par les portraits d’art en photographiant mes collègues chanteurs. Comme je ne voyais dans mon esprit que des portraits en costumes d’époque et qu’il n’y aurait aucun débouché, je me suis orienté vers les belles villas autour de Nice. Je me suis formé à la photo par internet en 3 mois et 5 mois plus tard, je réalisais ma 1ère visite virtuelle 360 avec du matériel prêté et grâce à des forums de passionnés. Après avoir fait de multiples essais dans mon appartement et à l’extérieur, j’ai proposé mes services gratuitement à des agences immobilières. J’offrais les photos et le reportage. J’avais un petit 50d de Canon et un 17/40 mm d’occasion + un 85 mm 1.8 de Canon, histoire de tester et de constituer un book.

Quand j’ai vu que mon background en retouche me permettrait de faire des miracles, j’ai décidé d’investir dans du matériel pro car j’ai toujours été fasciné par le luxe, je ne voulais pas rester non-expert dans ce domaine car quand je fais un job, j’aime que ce soit parfait. Regardez d’ailleurs, mon matériel photo actuel ici =>

J’ai été à l’essai dans une très grande agence immobilière de la Côte d’Azur, Engel & Völkers agence de Cannes dans un premier temps. Je leur ai dit : “Prenez-moi à l’essai. Si le résultat n’est pas bon, vous ne me paierez pas !” Tout fier de mon nouveau matériel investi, je savais que j’allais m’éclater avec le 5d Mark III de Canon, un 85mm 1.2 et le 17mm à décentrement de Canon. Tout avait été acheté à crédit ! J’ai fait le reportage et ça a convenu. J’ai négocié un contrat de 10 biens à 190€ HT chacun.

Voilà mon parcours. Si je l’ai fait en venant d’un autre milieu et d’un autre métier, vous pouvez le faire aussi.
IL FAUT SE FORMER AVANT DE SE LANCER AVEC LES MEILLEURS CONSEILS.

J’ai pu pénétrer dans un milieu magique avec des baraques hallucinantes de plusieurs millions d’euros. Mais j’ai eu de la chance car la première villa que je devais photographier pour Engel & Völkers n’était autre que celle imaginée par l’architecte d’intérieur qui me fait travailler encore depuis sur tous ses projets ! Comme il a beaucoup de talent et est un fin connaisseur en Art et en peinture (c’est un ancien peintre professionnel reconverti dans l’immobilier de luxe) nous avons sympathisé et sommes devenus amis.

Et si vous avez un niveau plus avancé en photo que le mien lorsque j’ai commencé, vous réussirez. Si vous n’avez pas l’ambition d’aller dans le domaine du luxe car les investissements sont conséquents et le niveau d’exigence très élevé, rien ne vous empêche de rester dans l’immobilier traditionnel, en toute sécurité, sans perdre votre emploi, pour quelques heures par mois vous gagnerez 200, 500 ou 1000€ de plus !

Le métier de photographe immobilier et le marché de la photographie immobilière traditionnelle et de luxe

Un long article personnel pour vous expliquer le métier de photographe immobilier, du marché de la photo immobilière, dans le traditionnel mais aussi dans le luxe. Comment le marché se porte-t-il ? Qui prend des photos dans l’immobilier ? A quel prix ? Combien gagne un photographe immobilier dans le traditionnel et dans le luxe ? Quelles sont les compétences exigées pour chacun des secteurs ?

Je dirais qu’il existe 3 types de photos immobilières :

  • Les photos immobilières gratuites (pour les propriétaires de biens à la vente ou des agents immobiliers)
  • Les photos immobilières payantes mais pas chères (70% du marché dont les locations saisonnières)
  • Les photos immobilières haut-de-gamme et de luxe

En fonction de ceux qui les créent, la qualité convient à l’activité propre aux acteurs du marché.

  1. Les photos immobilières gratuites :

Elles sont réalisées par des non professionnels qui sont des propriétaires ou des agents immobiliers qui se chargent eux-mêmes de prendre les photos du bien à la vente ou à la location. En général, l’optique grand angle est unique, de l’ordre de 24mm pour donner l’impression d’espace. Les appareils sont de type Compact ou hybride. Il est rare de trouver des reflex car ils sont assez onéreux et demandent une expertise à la fois en prise de vue comme en post-prodution.

Les propriétaires ou les agents s’équipent en matériel photo en moyenne de l’ordre de 250€ TTC jusqu’à 400€ TTC, ce qui est largement suffisant, quand ils ne sont pas déjà équipés pour leurs besoins personnels. Ils utilisent donc déjà du matériel qu’ils ont en leur possession et c’est ce que je préconise. Ils connaissent bien leur matériel et y sont habitués.

Les compacts sont maintenant pensés pour fonctionner en tout automatique pour les non experts, certains ont même la fonctionnalité HDR intégrée en une seule prise, l’appreil fait tout tout seul et le résultat est vraiment intéressant. Le résultat est très satisfaisant et c’est très relatif quand on constate la qualité médiocre des photos présentées sur les sites de vente immobilière en France. Pour un photographe c’est juste incompréhensible de vendre son appart ou sa villa avec de telles photos mais il semble que cela se vend et c’est le principal.

Avec une recherche ciblée sur internet, les photographes amateurs peuvent prétendre améliorer considérablement la qualité de leurs photos à partir de conseils avisés figurant sur des blogs de vulgarisation sur la photo immobilière pour le grand public ou sur des sites de professionnels comme ici.

Cette cible a donc besoin de conseils simples et adaptés à leur matériel. Un agent immobilier, même s’il est conscient que la qualité des photos est primordiale pour attirer le client, ne fera jamais le pas vers le photographe, sauf dans de très rares cas où l’agent est lui-même amateur de photo. Si un agent ou un propriétaire décide de photographier lui-même le bien à la vente, il faudra lui éviter de faire des erreurs de bon sens en post-production, étant entendu que les agents savent déjà cadrer au grand angle et au niveau de leur poitrine, sur un trépied de préférence. La séance se passe en 5 à 10 minutes maxi car leur temps est précieux.

Avec ce peu de temps dont ils disposent, inutile de vous stipuler que tous les conseils résideront sur la post-production. En pratiquement 3 réglages de base, ils obtiendront les résultats escomptés. Il suffira de mémoriser ces réglages pour les réutiliser par la suite.

Bonne nouvelle : si vous êtes agent immobilier ou propriétaire et que vous souhaitez des conseils par téléphone, ils sont GRATUITS dès lors que le coup de fil ne dépasse pas 30 minutes ! Profitez-en. Je me ferai un plaisir de répondre à vos questions avant l’achat d’un appareil, sur la prise de vue et/ou la post-production. Je sais que mon travail ne convient pas aux agences immobilières traditionnelles ou aux propriétaires possédant des biens au-dessous de 400 000€. Alors profitez de mes conseils en toute amitié, j’adore conseiller et aider les autres, c’est ma passion ! 06 25 89 11 04. 

 

2. LES PHOTOS IMMOBILIERES PAYANTES MAIS PAS CHERES

 

Si vous voulez faire appel à un photographe professionnel pour mettre en valeur un bien à la vente ou à la location, une nouvelle tendance se dessine actuellement. Autrefois, faire appel à un photographe immobilier coûtait très cher, mais à présent, avoir des photos de qualité pour des prix qui défient toute concurrence est tout à fait possible !

Plusieurs agences comme Pixcity basée à Toulouse, se spécialisent sur le marché et font appel à des photographes professionnels qui délivrent un service de qualité dans un rayon de 30 km, à des tarifs qui oscillent entre 125€ HT et 350€ HT. 125€ est le tarif unique pour une prestation de photographe immobilier. L’agence s’occupe de recruter en 48h un photographe spécialisé dans l’immobilier, ou bien dans la photo d’architecture, dans le secteur des promoteurs, des professionnels du bâtiment pour les suivis de chantier et même dans l’hôtellerie !

A 125 € HT vous aurez droit à des photos de qualité et retouchées. Auparavant, Pixcity avait limité ces prestations à 5 photos mais a changé depuis peu sa politique commerciale en décidant de livrer un reportage photo complet quelle que soit la taille du bien. Très bonne initiative car pourquoi se limiter ? De plus, dans la mesure où vous n’aurez guère besoin de plus de photos pour un bien de petite surface comme un studio ou un deux pièces, cela ne change pas vraiment grand chose, les agences ne mettent pas trop de photos sur leur site car il faut susciter une visite. Si vous avez trop de photos cela peut être une arme à double tranchant. L’offre rencontre alors la demande dans le secteur et c’est une excellente formule pour les propriétaires et les agents immobiliers. Les photos auront un impact certains pour pas cher.

Chez Pixcity, dans les autres secteurs comme par exemple l’architecture ou l’hôtellerie, le service démarre à 150€ HT, puis 250€ HT et enfin 350€ HT. Qui dit mieux ? 🙂 Le service est rapide, efficace et encore une fois de qualité. Le HDR est utilisé, le flash déporté est employé et les cadrages sont étudiés, pour ne pas dire impeccables. Vous n’aurez donc plus d’excuses si vous décidez de mettre un bien à la vente et d’investir un peu dans des photos professionnelles. Vous allez vendre plus cher et plus vite. Si vous êtes dans ce genre de cas et que vous habitez près de Toulouse, je vous conseille d’étudier sérieusement la question. J’ai vérifié la qualité des photos car dans notre métier, il n’est pas rare de trouver des charlatans mais pour cette société, si j’en juge par la qualité des photos exposées, il est évident que les photographes sont des professionnels.

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Quand le bien est proposé à la location saisonnière, on rencontre parfois de belles surprises où les propriétaires ont investi dans de belles photos car l’activité touristique ne peut faire l’économie de photos attractives. En général, ce type de prestations oscille entre 450€ HT et 800€ HT pour un reportage complet, 600€ HT étant la norme, plus le déplacement. En général, les propriétaires cherchent un photographe près de chez eux pour économiser ce surcoût. A ce prix, vous n’aurez pas de drone ni de film, peut-être un panoramique au mât mais en général cela convient parfaitement. Ces services sont proposés en options. C’est le tarif pratiqué également pour l’hôtellerie en 2*, parfois 3* si l’établissement n’est pas trop grand.

Les prestations proposées font appel à un matériel semi-professionnel de bonne facture et la qualité est au RV, sans qu’elle ne soit hors-norme. Souvent, le photographe n’est pas ce que l’on appelle un créatif ou un artiste, c’est clairement un professionnel qui ne deviendra pas riche avec cette activité et qui shoote ce qu’il doit shooter dans l’intérêt du client. On fait appel à ses services pour des questions de budget serré et il le sait. L’avantage est d’être libre, de ne dépendre de personne et de pouvoir profiter de son autonomie. Comme ce ne sont pas de gros projets avec les meilleurs professionnels de l’image, il est amené à faire beaucoup de choses. Il peut proposer des services nouveaux comme de la visite virtuelle de qualité moyenne mais qui a le mérite d’exister et de permettre de visiter le lieu virtuellement, avec ou sans lunettes VR.

Pour information, sachez qu’à partir du 4*, il faudra compter 1200€ HT en moyenne pour 3 jours de travail.

Dans le luxe et les Palaces par contre, les photographes sont peu nombreux et les meilleurs se répartissent le marché. Nous le verrons dans la 3ème partie de cet article.

3. LES PHOTOGRAPHIES IMMOBILIERES HAUT DE GAMME :

Nous y voilà ! 🙂 Je l’entends d’ici, vous vous posez la question cruciale : “Combien gagne un photographe immobilier de luxe et de prestige ? Est-ce que cela vaut le coup d’investir et de se lancer ?” Avant de répondre (car je ne vais pas me défiler, je vais y répondre !) permettez-moi de rectifier un peu l’approche ! La vraie question à se poser est la suivante quand on est photographe spécialisé dans l’immobilier de luxe : “Ai-je le talent et les compétences nécessaires pour mettre en valeur un bien haut-de-gamme ?” Si la réponse est oui, vous DEVEZ investir car sans matériel photographique haut-de-gamme vous ne réussirez pas. Ne vous posez pas plus de questions que cela. Cela sous-entend qu’il va falloir le rentabiliser.

Vous l’avez compris, on fait appel à un photographe spécialisé dans l’immobilier de luxe pour sa maîtrise technique et son univers artistique. Si un photographe quidam arrive à reproduire ce que le photographe très bien payé photographie, il y a fort à parier qu’il vous faudra un plan B dans cette activité ! 🙂 Le but est d’employer un oeil, un artiste, une vision du monde mais aussi un grand professionnel qui maîtrise toutes les facettes de son métier.

Cet univers et ces compétences viennent à la rencontre d’architectes d’intérieur de grand talent, de décorateurs, de créateurs et de promoteurs immobiliers qui évoluent dans un secteur où l’image est capitale car les enjeux et les investissements financiers sont très importants, sans parler des hôtels-restaurants de renommée internationale comme les Relais & Châteaux par exemple. La clientèle est exigeante et vous n’aurez pas le loisir de déplaire une seconde fois, il faut le savoir…

Aimer le luxe et servir le Beau, c’est la base :

C’est un monde qu’il faut connaître et, je le dis sans sourciller, aimer. Personnellement, j’aime le luxe, mais dans l’acception de Victor Hugo qui voyait de la beauté en toutes choses ou bien encore selon la vision de Baudelaire qui n’eut de cesse de déclamer qu’ici tout est calme, luxe et volupté !… Donc il faut aimer la quiétude et la beauté des grands hôtels, des somptueuses villas de la Côte d’Azur, les très bonnes tables étoilées et leurs grands Chefs (Français évidemment ! 🙂 ). Vous me direz, il y a pire comme environnement de travail 🙂 De plus, quand on connaît ce monde du luxe, on est loin des clichés de l’argent facile, de la malhonnêteté, des mafias. Il y en a, évidemment, mais dans des établissements qu’il faut photographier, les 90% des gens que j’ai fréquentés dans ce métier, étaient d’immenses titans de travail à plus de 50 heures par semaine ! Ce sont de grands entrepreneurs avec de lourdes responsabilités. Les risques encourus sont énormes. Il est normal qu’à ce niveau de risques, les rémunérations soient à la hauteur des enjeux. Je pense en particulier au très regretté chef Bernard Loiseau pour lequel je voue une sincère et authentique admiration. Mon ami Arnaud Frich, le célèbre photographe et formateur, a eu la chance de photographier un de ses établissements, tenu à présent par son épouse. Ce n’est pas une simple prestation à quelques milliers d’euros, c’est un honneur, un privilège. Ce n’est donc pas qu’une question d’argent, c’est un travail de passionnés qui cherchent à se hisser à un niveau d’excellence personnelle, à l’image des Meilleurs Ouvriers de France…

L’adage qui circule dans mon métier est qu’il vaut mieux employer un spécialiste très cher mais dont on est sûr de l’impact de ses photos plutôt que d’économiser pour un résultat moyen. Les pertes seraient colossales. A ce niveau d’exigence, il faut savoir employer les meilleurs photographes disposant d’une excellente réputation, qui utilisent le meilleur matériel, si possible à la pointe des nouvelles technologies, capables de travailler en équipe et surtout de faire preuve d’un professionnalisme hors-pair. La 3d en fait partie, comme le drone, les films et bientôt la réalité augmentée, une sorte de super interactivité pour encore plus de personnalisation, de projection du prospect haut-de-gamme dans un lieu luxueux.

LES TARIFS POUR UN REPORTAGE PHOTO DANS L’IMMOBILIER DE LUXE :

Les tarifs pour un photographe immobilier de luxe se calculent à la journée de travail. Sur la Côte, nous sommes entre 500€ et 800€/journée. Personnellement, je suis à 800€ HT/journée.

Pour un reportage complet sur la Côte, il faudra donc compter 1 journée de shooting + 1 jour de post-production. En réalité, nous passons beaucoup plus de temps mais le client ne comprendrait pas que nous facturions tout ce temps passé à la post-production car il ne voit pas le travail que cela représente qui est colossal, en plus d’être une réelle et rare compétence.

Il faut compter, c’est impératif, cette journée de post-prod car rappelez-vous que vous ne vendez pas une simple journée de travail mais une encore une fois une compétence spécifique, un matériel que peu utilisent et une disponibilité totale ainsi qu’une garantie de résultat par contrat. Il faut être expert dans les domaines de la photographie immobilière de luxe mais aussi dans la retouche photo. Vous devez être capable de répondre techniquement et artistiquement à toutes les demandes.

Ce tarif ne comprend pas le reportage de nuit qui est en sus. Il n’y a pas d’augmentation pour cause de travail en soirée. Comptez 800€ HT de plus. La post-prod est offerte par contre.

Il se peut que, suivant les projets, on fasse un forfait, cela dépend du lieu et de la récurrence du client à vous faire travailler, c’est normal.

LES TARIFS POUR LA VISITE VIRTUELLE :

Certains confrères proposent plusieurs tarifs en fonction des besoins. Le tarif de base se situe aux alentours de 130€ HT la vue 360° sans le 180° c’est à dire sans que l’on puisse aller vers le sol ou vers le ciel. Le fait d’enlever le trépied complexifie grandement la réalisation et il n’est pas rare de voir de grosses “capsules” sur le sol avec le nom du photographe ou de l’établissement car le photographe n’a pas enlevé le trépied. A ce tarif-là vous n’aurez pas non plus le détourage des fenêtres.

Ensuite, certains proposent un autre prix, plus poussé, avec le 180° mais sans le détourage des fenêtres. Comptez 190€ HT/vue.

Enfin la totale : 360° x 180° + détourage des fenêtres = 250€ HT/vue

Si le photographe utilise le HDR, c’est encore plus cher car une visite virtuelle c’est théoriquement 6 photos horizontales pour former le 360° et 2 supplémentaires pour le ciel et le sol. En HDR, la technique consiste à assembler 3 photos pour obtenir une seule photo parfaitement équilibrée. La technique est simple : vous avez la photo correctement exposée + 1 photo sous-exposée + 1 photo sur-exposée. En passant par un logiciel spécialisé comme Photomatix, vous assemblez ces 3 photos automatiquement. Cela prend du temps pour chaque photo. En visite virtuelle en HDR, il faut faire cette manip multipliée par 8 pour une seule vue ! Et qu’en vous en avez 10 commandées, vous avez intérêt à être organisé. Là, on peut se positionner à 500€ HT et quelques confrères vont jusqu’à 700€ HT/vue. J’avoue n’avoir jamais tenté ce tarif que je juge prohibitif.

Personnellement, je suis à 400€ HT/vue pour la totale. Je ne propose que ce tarif car je ne me sens pas de livrer un travail en-dessous de mes standards de qualité. Pour le HDR, cela dépend du lieu. La technique du HDR convient à la vieille pierre comme je l’ai fait pour le Château de Mirambeau, visite virtuelle visionnée dans le monde entier depuis sa création :

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Ou bien encore pour le Château de Puymartin qui était l’endroit idéal pour proposer une visite 360° ludique au caractère très ancien :

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Par contre, dans l’immobilier design et contemporain le HDR est déconseillé, à part parfois pour la partie des fenêtres quand vous rencontrez des difficultés mais sinon le reste doit être réalisé avec des photos traditionnelles comme ici pour la villa de luxe sur la Côte d’Azur :

Villa de luxe fren Riviera luxury villa

Ensuite, le gros avantage quand on est comme moi expert Photoshop et retouche, c’est de pouvoir s’occuper entièrement du graphisme que je facture 500€ HT en sus, suivant la difficulté du travail effectué. Je peux arriver à créer des visuels très complexes et différents dans les styles demandés, comme dans le Château de Mirambeau par exemple où j’ai pu réaliser entièrement la charte graphique et le design, le choix de la police de caractères etc. J’ai tout réalisé.
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La maison forte de Reignac m’a également permis de m’exprimer complètement dans mon design de visite virtuelle 360° :

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UTILISER UN MATERIEL PHOTOGRAPHIQUE ADEQUAT

Passées ces considérations philosophiques, entamons à présent l’aspect technique. Qui dit luxe, dit approche personnelle et originalité. Dans l’immobilier, 90% des erreurs que je rencontre auprès des photographes, est de ne pas faire preuve d’originalité, d’angles de prise de vue différents, avec des optiques peu utilisées en architecture. Je pense que c’est une erreur. Très vite, venant du portrait d’art, je me suis exprimé dans les flous artistiques, les fameux bokeh.

Je vais vous montrer quelques images que j’ai réalisées et qui ont la vocation de montrer des lieux avec un autre regard que de simples angles de prises de vues pour montrer l’espace. Vous verrez l’avant et l’après. Même sans retouche, le 85mm 1.2 de Canon délivre de très belles images. Il suffit “simplement” de les arranger un peu mais je dirais que le talent se situe surtout dans le fait d’avoir vu l’angle original. Cela sous-entend de bien connaître son matériel, de l’avoir utilisé des centaines de fois, pour savoir ce qu’il va donner à certaines heures, sous certaines lumières et ambiances.

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Image brute sans retouche.
Heure : 9h10 le 19/05/2015 – ISO 100 – 85mm – f/1,6 – 1/500s – Temp : 4 440 Kelvin

_T8A3913-4

Débouchage des ombres et redressement de la photo + traitement personnel. Le grand espace en haut est prévu pour de la publicité pour le lieu avec une élégante police de caractères

Le but des photos de détails au 85mm 1.2

Les photos prises au 85mm peuvent parler d’elles-mêmes ou peuvent également être utilisées dans des triptyques artistiques, triptyques que je livre systématiquement dans mes reportages :

triptyque-2

Le but est donc avant tout de donner une identité au lieu, “faire magazine de déco”

Mon conseil : négocier un temps nécessaire de shooting  et à des heures spéciales, comme le matin de très bonne heure ou en fin d’après-midi. restez le temps nécessaire, seul de préférence pour vous imprégner du lieu.

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Image brute sans retouche.
Heure : 9h30 le 19/05/2015 – ISO 100 – 85mm – f/1,6 – 1/500s – Temp : 4 560 Kelvin

C’est une des images qui m’a servi à créer le triptyque

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Fichier retouché. Les droites ont été redressées et j’ai appliqué le même traitement sous Lightroom (virage partiel) pour obtenir une cohérence dans l’ambiance générale des photos.

Autre exemple :

_T8A3813-2

Image brute sans retouche.
Heure : 8h26 le 19/05/2015 – ISO 100 – 85mm – f/1,6 – 1/2000s – Temp : 4 480 Kelvin

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Version définitive

triptyque-14

Mettez l’accent sur les finitions avec de jolis flous, jouez avec les couleurs, les formes, les prises de vue au 17mm et au 85mm, avec les couleurs complémentaires, pourquoi pas en noir & blanc comme plus bas ?

photo d'architecture

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changez d’angle comme ci-dessous

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